Как взять ипотеку под материнский капитал: сложности, тонкости, хитрости

Ипотека под материнский (семейный) капитал (МСК), что ни говори, соблазнительна. Но, во-первых, искусственное облегчение условий жилищного кредитования со стороны государства порождает как соблазн для недобросовестных кредиторов (суммы-то займов не маленькие), так и административные рогатки от неумеренно рьяных чиновников. Во-вторых, долго ли продержится государственная поддержка рождаемости? Можно ли взять ипотеку под материнский капитал сейчас и в ближайшие годы? Можно ли рассчитывать на более-менее доступную ипотеку тем, кто сегодня только подумывает, а не обзавестись ли семьей?

На второй вопрос уже можно дать определенный ответ: ипотека под МСК в 2016 г. не закончится. Внешнеполитические условия в ближайшем будущем непременно сократят приток трудовых мигрантов, и выбираться из демографической ямы, образовавшейся после распада СССР, придется самим.

Законопроект еще, как говорится, только в проекте, но, судя по последним слухам из кулуаров Госдумы и правительства, исполнительная и законодательная ветви власти однозначно решили: ипотека под МСК должна действовать как минимум до 2025 г. С одной стороны, это, конечно, хорошо. Но с другой – получить доступную ипотеку будет сложнее, т.к. на время смены экономической модели РФ социальные расходы неизбежно сократятся. Рассчитывать приобрести жилье с использованием МСК в ближайшие годы смогут только крепкие, надежные, продуктивно трудящиеся молодые семьи. И то не просто так.

Где дают ипотеку под материнский капитал?

Прежде всего, сокращается число банков, реализующих ипотечные программы. На сегодняшний день кредитные организации, где можно взять ипотеку под материнский капитал без подвоха, следующие:

• Сбербанк России.
• ВТБ24.
• ДельтаКредит.
• Мособлбанк – преимущественно для жителей Москвы и области.
• Россельхозбанк – иногда дает ипотеку под МСК молодым семьям из двух сельских учителей.
• Агентство индивидуального жилищного кредитования (АИЖК) – дает от случая к случаю, в зависимости от состояния кредитных портфелей банков-партнеров.
• Банки Открытие, ЮниКредит, Уралсиб, Меткомбанк – дают отдельным, надежным для данного банка, клиентам.

Читатель, интересовавшийся данным вопросом, может спросить: позвольте, но в интернете немало предложений от коммерческих КО? Так-то оно так, но реально при обращении туда возникают сложности, намного увеличивающие кредитное бремя, а то и вовсе делающие невозможным получение займа на покупку жилья. Но об этом поговорим далее.

Как действовать?

МСК под ипотеку можно пустить двояко: на уменьшение размера первоначального взноса и на погашение тела долга и/или процентов по нему. Но не на выплату пеней, штрафов за просрочку или дополнительных банковских комиссий! В зависимости от цели необходимыедокументы для ипотеки с использованием материнского капитала и процедура оформления существенно различаются.

Под первый взнос

1. В первом случае, т.е. если МСК идет на первичный взнос, нужно прежде всего взять в своем отделении ПФР справку об остатке средств по МСК. Остаток в данном случае – чисто канцелярский термин. Если ранее из маткапитала был взят на другие цели хоть рубль, ипотеку под него не откроют.
2. Второе непременное в данном случае условие – второму ребенку должно исполниться 3 года. Если второй был усыновлен, то с момента усыновления должно пройти не менее тех же 3-х лет, даже если оболтус теперь уже и сам за девочками бегает.
3. Далее по справке из ПФ оформляем кредит в выбранном банке. Тут есть подвох, о котором будет сказано далее. И существенные моменты: во-первых, кредитный договор должен вступить в полную силу. Что это значит? То, что договор ипотечного займа (не путайте с кредитным) должен пройти госрегистрацию. ПФР, по замыслу программы, должен помогать обзавестись жильем, а не влезать в долги.
4. Во-вторых, в кредитном договоре должно быть прописано обязательство заемщика по погашении долга и освобождении жилища от залогового обременения выделить в нем долю ребенку. Некоторые ПФ требуют отдельного оформления этого обязательства у нотариуса.
5. Далее идем опять в ПФ с кредитным договором, договором ипотечного займа со свидетельством о госрегистрации. Отдаем, и в течение 30 суток ПФ обязан перечислить средства вашего МСК на счет банка. Перечислять-то они перечисляют без сбоев. Во всяком случае, разбирается банк, а не заемщик. Но для него эти 30 суток тоже немало значат, о чем ниже, в разделе о подвохах.

Под погашение

Если пустить МСК в погашение, бумаг придется собрать поболее. Но, как увидим дальше, беготня с ними в большинстве случаев себя оправдывает. Итак, готовим:

• Копии банковских договоров – кредитного и ипотечного займа.
• Справку из банка о размере задолженности.
• Свидетельство о госрегистрации прав собственности на ипотечное жилье; это не то же, что госрегистрация ипотечного договора.
• Отдельное, нотариально заверенное обязательство заемщика выделить долю жилья ребенку. Если есть созаемщики, могут потребовать такое же от них.
• Копию паспорта супруга со страничкой, где штампик о браке.
• Копию свидетельства о браке.
• Выписку из домовой книги.
• Копию лицевого счета; задолженностей быть не должно.

Далее по этому вороху процедура такая же – в течение 30 дней ПФ перечисляет средства в банк. Через 30 дней интересуемся в банке: перечислены или нет. В данном случае заемщику эти 30 дней в деньги уже не обходятся, см. ниже. Но и банку теперь трепыхаться смысла нет, так что с зависанием платежа нужно бороться самому. И следить внимательно: нет денег из ПФ, а мы понадеялись и не проверили – пойдет просрочка, штрафы, пени. Банку все равно теперь, откуда платеж, был бы вовремя и в полном объеме.

Подводные камни

Во-первых, те самые 30 дней при МСК под первый взнос денег стоят. Схема такова: банк до получения средств из ПФ дает вам невидимый кредит в размере ожидаемой суммы. Ставка минимальная; в Сбере она равна текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ. На сегодня это около 9% годовых.

А размер МСК – примерно 430 000 руб. За месяц набежит 430 000 х (0,09/12) = 3 225 руб. Которых может в наличии не оказаться, и тогда в лучшем случае начнется канитель с кредитным договором, в результате которой его условия ужесточатся. Вообще, затевая ипотеку, крайне желательно иметь сумму, эквивалентную примерно $1 500 — $2 000 наличными. Иначе недолго и без ипотеки остаться, и КИ испортить.

Во-вторых, не ближе месяца от начала ипотечных хождений, переписать на доверенных родственников любую другую недвижимость, если она есть. Мышление банковских работников специфическое. Я рассказывал в одной из статей, что такое философский зомби, поинтересуйтесь. В данном случае – раз заемщику, в принципе, есть где жить, появляется соблазн взять и кредит, и залог. И условия договора предложат максимально тяжелые.

В ПФ же могут и вообще отфутболить: мол, чего это вы в ипотеку лезете, раз у вас и так есть жилье? Спекулировать собрались? Деньжат из воздуха наварить? Объяснений чинуши не воспринимают: они те же философские зомби, только иного толка.

А самое главное – не обращайте внимания на соблазнительные предложения коммерческих банков. Чаще всего за ними кроется возродившийся после строительного бума старый добрый советский долгострой. Конкретно: жилье предлагается от банка, участвующего в программе софинансирования жилищного строительства.

Ситуация же на рынке жилой недвижимости такова: после бума осталось и много нераспроданных готовых квартир. А незавершенки – еще больше. Банк – «благодетель», прогорающий на жилищном проекте, и не думает его доводить до готовности к заселению. По крайней мере, пока сам денег на достройку не соберет, или не найдет покупателя, или инвестора.

Последние же в стройку, большинство из квартир которой уже де-юре кому-то принадлежат, вкладываться, понятное дело, не желают. В результате неосмотрительному ипотечнику придется ждать вожделенную квартиру годами. И тем временем выплачивать и проценты по кредиту, и аренду за занимаемое жилье. Печально, но фактов, увы, много.

Как извернуться?

Самый скверный подвох заслуживает вынесения в отдельный раздел. А именно: если маткапитал идет на первый взнос ипотеки, легких процентов не жди при прочих идеальных условиях. Аналитики только еще пророчат рост ставки по ипотеке до 13%, а в Сбере уже теперь под маткапитал меньше 14% не насчитывают. По общей переплате кредит оказывается просто невыносимым.

Что же делать? Посмотрите на рисунок. На нем – стоимость квадрата жилья бизнес-класса в рублях по городам РФ на начало этого года. Почему взят именно бизнес? Да потому, что уже для относительно дорогого жилья подсчет дает несколько парадоксальный результат: в провинции, замыслив ипотеку, выгоднее взять нецелевой кредит в размере первого взноса по ипотеке, снять его наличными и поместить в депозит. Изюминка в том, что и проценты по обычным кредитам те же банки в провинции берут меньшие в пределах своей вилки, там ведь платежеспособность населения не московская.

Далее – выплачиваем предкредит без просрочек, это даст дополнительный плюс к КИ. Особенно – если кредитовались в банке, где ипотечиться будем. Затем – открываем ипотеку, условия при первом взносе наличными хотя бы в 10% и сияющей КИ будут нетяжелыми. А потом – погашаем тело долга маткапиталом. Именно тело, т.к. платежи по ипотекам аннуитетные. Конкретно – действуя по такой схеме, молодая семья с заработком мужа в 35 000 руб. и с женой, получающей декретные, потянет бюджетную трешку в городской спальне.

Можно попытаться, уже взяв квартиру в долг, «подсунуться» под какую-то из социальных жилищных программ. Разговор о них нужен отдельный, пока только перечислю реально работающие: «Молодая семья», не путать с кредитной Сберовской, «Молодые учителя», «Молодые ученые», «Многодетная семья». Все эти программы федеральные, но в неубыточных (не дотируемых) регионах к ним есть и муниципальные прибавки. В общем, достижимо скостить до 35% долга за квартиру.

И еще – реальная статистика однозначно показывает:

• Женщинам с мужчинами-созаемщиками условия кредитования предлагают легче, чем мужикам-заработчикам, так что ипотеку нужно оформлять на мать.
• Также более легкие условия даются при покупке вторичного жилья.

И то, и другое вполне объяснимо: дамы в общем аккуратнее распоряжаются деньгами, и в случае развода суд большей частью детей оставляет матери, ей же и жилплощадь. Что касается вторички, то она затраты на ее возведение давно возместила, а новую квартиру нужно еще «отбить».

Вывод

Итог, надеюсь, ясен: материнский капитал везде, кроме белокаменной, выгоднее пустить в погашение ипотечного долга, а не на первоначальный взнос. В Москве – увы! – номер не проходит. Впрочем, там и заработки повыше.