Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Ипотека – не только кредитные деньги, которые потом нужно вернуть с переплатой как минимум в 70%. Ипотека – это моя квартира, в которой я хозяин. Ради этого и идут на ипотечные мучения. Но квартиру покупает не банк и, если я в чем-то при покупке прогадал, это мои проблемы, а кредитору нужны всего лишь деньги. Что нужно сделать, чтобы не «влететь» в пустопорожнюю ипотеку? Пошаговая инструкция в этой статье как раз и предназначена для того, чтобы выбранная ипотечная квартира стоила всех затрат и хлопот.

Начальные расходы

Как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке. В данном случае – готовясь взять ипотеку, нужно запастись примерно 17 000 —18 000 руб. свободных. Эти деньги ухнут без возврата, но благодаря им ипотечная стрела не только попадет в яблочко, но и, вполне возможно, удастся сэкономить гораздо большую сумму по кредиту. Может быть, и в 10 — 20 раз большую.

Далее, на дополнительные расходы по оформлению документов придется накопить заранее эквивалент где-то $1500 — $2000. Эти деньги также не вернутся. Кредит они облегчат максимум на себя же, поэтому лучше как-то накопить, чем брать в долг. В обоих случаях расходов будет меньше, если будут наличные при себе.

Примечание 1: услуги ипотечных брокеров здесь не рассматриваются. Жулики среди них вымирают ускоренными темпами, но брокер помогает взять ипотеку, а не приобрести на нее жилье. Это, по-одесски, две большие разницы.

Покупаем

Инструкция покупки квартиры в ипотеку в настоящей статье может показаться необычной. Но составлена она по живым ипотечным случаям, все респонденты мне лично знакомы. Правда, опрошенная аудитория – владельцы ипотечных бюджетных двушек, трешек, четверушек ценой до 10 млн. Но этот сегмент жилищного рынка как раз наиболее востребован.

Шаг 1 – программа кредитования

В первую очередь выбираем банк с подходящими условиями. Самое больное место – первоначальный взнос. В каких случаях и как без него можно обойтись – об этом разговор еще будет. Пока же запомним следующее:

• «Белая» зарплата с местной регистрацией – искать можно по минимуму, это около 10% от стоимости жилья. Банк – любой по выбору.
• Зарплата «серая», т.е. работодатель заверяет ее не на 2-НДФЛ, а на форме банка – ищем от 20%. В Сбере, ВТБ, Газпроме и других «китах» пройдет, если только вы их зарплатчик или работаете на аккредитованном там предприятии.
• «Черная»: работодатель согласен заверить представителя банка в ваших доходах только устно – нужно рассчитывать на первоначальный взнос в 30% и более, причем к «китам» можно и не обращаться.

Далее – процент по кредиту. В первом случае нужно искать от 10% своим, зарплатчикам и аккредитованным и от 12% всем прочим. Во втором – 12% и 14% соответственно. «Черным», скорее всего, менее 15% не предложат нигде.

Теперь, система выплат. По аннуитету при том же доходе дадут сумму примерно на 10% больше, чем при дифференциальных выплатах. Дифференциальный кредит легче погасить при стабильном доходе, но первые платежи будут тяжелыми. Дело в том, что банки чаще всего на требования законодательства, мягко говоря, внимание не очень-то обращают: допустимый размер ежемесячной выплаты считают просто по доходу клиента. По аннуитету берут 50%, а по дифференциалу – 70 — 75%

Наконец, возможность рефинансирования и досрочного погашения. Особенно — первое. Практика «от людей» показывает что, попав в сложное положение, добиться рефинансирования возможно, только если его возможность была заранее прописана в кредитном договоре.

Шаг 2 – предварительный выбор квартиры

В чем смысл этого дополнительного шага? По правилам ипотеки, на поиск жилья по заключении кредитного договора дается 30 — 90 календарных дней, в зависимости от банка. Но! В подавляющем большинстве случаев, если клиент выходит на сделку, т.е. заключение кредитного договора, в течение месяца после одобрения его заявки, банки дают льготы: сбавляют процент, уменьшают размер первоначального взноса. Одно только это полностью компенсирует все указанные выше первоначальные расходы.

От себя

Идем на официальные сайты предварительно выбранных банков и смотрим там перечень предлагаемого ими жилья – строительные проекты, залоговые квартиры от неплательщиков, списки предложений от аккредитованных в банках продавцов. Именно продавцов из первых рук, а не риэлторов или агентств недвижимости! Иначе все предварительные хлопоты теряют смысл, они привязаны к конкретной квартире.

Примечание 2: аккредитованный продавец значит, что его квартира уже проверена банком. Это полностью избавляет от мучительных и затратных процедур со многими подводными камнями, которые будут описаны далее.

Если подходящее по кошельку, месторасположению и прочим условиям нашлось – квартира выбрана. Но бежать в банк брать ипотеку рано. Нужно наведаться к продавцу, или нескольким, и заключить ДОГОВОР(Ы) О НАМЕРЕНИИ ПРИОБРЕСТИ ЖИЛЬЕ НА КРЕДИТНЫЕ СРЕДСТВА такого-то банка. Вот с ним уже нужно идти в банк.

Договор о намерениях заключается на срок до трех месяцев. Ни продавца, ни покупателя он ни к чему не обязывает, его выполнение/невыполнение ни в каких базах данных не отражается. Но, придя в банк за ипотекой с таким договором, можно сразу же рассчитывать на условия полегче. И продавец получает уверенность, что продаст: жилье очень хорошее и недорогое в списках не задерживается, оно уходит сразу. А средние, по рыночным условиям, квартиры и продаются средне.

Примечание 3: договор желательно иметь нотариально заверенный, но не идите к аккредитованному в банке нотариусу – взопреете в очереди и заплатите вдвойне.

На стороне

Допустим, у банков не нашлось ничего подходящего. Как искать квартиру на стороне? Самому или через риэлторов, для начала? Риэлтор вроде удобнее – он знает, какие квартиры «проходят» в банках и сам бегает со всеми бумагами.

Имейте в виду – риэлторы в благополучных регионах очень не любят работать по бюджетной вторичке. Хлопот больше, чем по дорогим апартаментам, а прибыли кот наплакал. Квартирного брокера имеет смысл поискать провинциалам, но при условии – никаких предоплат! Свои законные (это 2 — 5% от суммы кредита) он должен получить только по вашем вступлении во владение жильем. Это, надо сказать, еще и наищешься. Чаще всего приходится быть самому себе риэлтором.

Самостоятельно

Путь поиска квартиры под ипотеку долог и тернист. Квартиры в домах постройки до 1973 г, не прошедших реконструкцию, отметаем сразу – банк такую не утвердит на ипотеку, см. далее. Затем, нужен исправный санузел. Как правило, до треснувшего унитаза дело не доходит – если трубы старые чугунные и штукатурка на потолке вспучилась, не проходит тоже.

Следующие условия – отдельная кухня и отсутствие неузаконенной перепланировки. А перепланировке, да будет вам ведомо, относится и остекление,утепление балкона. Самопал – под ипотеку не пойдет. Как и перегородки и стены с перенесенными на новое место дверными проемами, старая проводка без УЗО и советские розетки без защитных контактов, и многое другое.

Но даже если квартира в принципе ипотечная, есть прежде всего риск нарваться на продавца-альтернативщика. Что это значит? То, что он живет в этой квартире и продает ее, чтобы переехать в другую. Которую еще не выбрал, раз деньгами пока не пахнет. А это значит – будет водить и водить за нос, тянуть и тянуть время. Договор о намерениях может заключить, но, если время на поиск по условиям банка будет просрочено, кредит сгорит, а ваша КИ будет испорчена.

Следующий момент – право владения. Продавец должен представить следующий пакет документов:

• Свидетельство Госреестра о праве собственности.
• Технический и кадастровый паспорта.
• Выписку из ЕГРП.
• Копию лицевого счета.
• Справку эксплуатирующей организации об отсутствии задолженности по коммуналке.

Далее – история квартиры. Это самый мутный и сложный момент. На Западе в отношении права собственности на жилье действует так называемый принцип Торренса: кого записали в Госреестр, тот и хозяин, хоть трава не расти. У нас же еще не состарились поколения, родившиеся при социализме. Тогда собственности на жилье как таковой и не было, поэтому торренс-принцип у нас еще долго не будет применим. Известны случаи, когда заплатившего за квартиру сполна выселяли, а в нее въезжал, допустим, внук признанного жертвой репрессий и погибшего в лагерях. А жертвой признали только сейчас, по какому-то новому закону.

Для банка это большой риск. Ему придется, во-первых, вернуть заемщику все им выплаченное буквально до копейки (если, конечно, тот сохранил квитанции). Затем, если выгнанный застраховался на титул, то есть от потери права собственности, вернуть страховщикам сумму страховой выплаты. Поэтому квартир со 100% чистой историей у нас не бывает. Но для заемщика-ипотечника бывают: это квартиры от аккредитованных в банке продавцов, о которых уже говорено. Банк их сам проверил, как мог, и раз выставил, все риски берет на себя.

Примечание 4: страховка имеется в виду — заключенная самостоятельно. Выплаты по обязательным страховкам в кредитном договоре, если страховой случай случится, пойдут в пользу банка.

И, наконец, аренда. Тоже скверный момент. К примеру, ситуация: договор аренды был заключен просто на бумаге, по закону это можно. Жилец-арендатор уехал на срок до полугода (т.е. он остается резидентом РФ), дал хозяину арендную плату за полгода вперед. А тот, не будь дураком, за это время продал квартиру по ипотеке. Юристам-крючкотворам такие казусы – благодатная нива, но для нового жильца весом шанс оказаться на улице. С ипотекой, которую все равно нужно выплачивать.

Как тут быть? Единственный выход – нанять частного детектива, а по собранным им сведениям получить у юриста правовое заключение, что данный объект недвижимости свободен от обременений такого-то и такого-то рода. Обойдется расследование примерно в $200 на одну квартиру, причем без гарантии, что банк с ним согласится.

Шаг 3 – предварительная оценка

Смысл этого шага следующий: по заключении кредитного договора и выборе клиентом приобретаемого жилья, но перед выдачей денег на руки или переводом их на счет продавца банк посылает своих оценщиков недвижимости дать ей оценку. Те свое дело знают, но многие продавцы, экономя на тех же оценщиках, оценивают самостоятельно и ошибаются. Наконец, могут просто от себя назначить нереальную цену и – хоть кол ему на голове теши. В результате банк дает денег по своей оценке (как правило, 70 — 80%), а где брать остальное, если и так в долги залез?

Добросовестные продавцы на такой случай сами запасаются актом независимой оценки. Если же нет, то придется отдать $50 — $100 за оценку. Лучше последний вариант, т.к. стоимость жилья все растет, и прошлогодний акт в банке точно не пройдет.

Свежий тоже может не пройти, но есть возможность вполне законно словчить. Смотрим на банковском сайте, кто у них аккредитованные оценщики. Вся штука в том, что оценка банка тоже должна быть якобы независимой, поэтому официальных оценочных подразделений банк иметь не может. К этим, аккредитованнным, идем как частное лицо и просим оценить такую-то квартиру, нужно только заручиться согласием хозяина на визит. Идут «вроде как независимые» на это охотно, банку-то они дают скидку, а человеку с улицы – нет. Но ему такая оценка все равно обойдется дешевле прочих: аккредитованные сразу поймут, что к чему, можно и намекнуть на ипотеку в их банке. Стремясь привлечь клиента в свою сферу, цену ломить не будут.

Шаг 4 – даем заявку на кредит

Собираем документы на ипотеку. Какие и как – об этом уже писано неоднократно. В конце концов, на банковском сайте все есть, и что им нужно, и где и как получать. Одно лишь обстоятельство: если, допустим, созаемщик – жена, и работает не в головном своем офисе, а в подразделении, то 2/3-НДФЛ на нее нужно взять заранее, пока предварительно выбираем квартиру. Срок годности – 2 недели, а на пересылку из головной бухгалтерии по месту может уйти больше, и кредит сгорит.

Теперь идем в банк. К кредитным документам присовокупляем копии квартирных от продавца, договор о намерении на сделку, акт оценки. И тут же, подавая заявку, заявляем, что квартира уже присмотрена и оценена. И предъявляем бумаги.

Хитрость в чем? Надежность клиента при рассмотрении заявки определяют не какие-то гуру-душезнатцы методом потолка-пола с пальцем у кончика носа. Ее вычисляют психологи, пользуясь компьютерными программами. Вы бы поразились, узнав, какое досье на человека можно составить по его ответам «да-нет» на десяток простых вопросов.

Если же человек пришел уже с готовой, по банковским меркам, квартирой, то программа выдаст однозначно – клиент добросовестный, рассудительный, предусмотрительный. Такой из кожи вылезет, но долг отдаст. Значит, нужно не очень его напрягать, чтобы отдал наверняка.

То есть заявка будет рассмотрена в кратчайшие сроки, и условия предложат полегче. Опасаться, что «добросовестного, рассудительного, предусмотрительного» будут выжимать как лимон и обдирать как липку, нет оснований. Условия кредита вычисляет тоже компьютер. Руководство отделения может их переиначить, но тогда придется давать отчет своему начальству – почему?

Шаг 5 – выбор

В данном случае нужно только дождаться одобрения заявки и тут же заявить, что выбор сделан, документы-то уже есть. И получить еще какую-то льготу, раз сразу же выходим на сделку. Один лишь нюанс – условия в конечном итоге могут предложить неприемлемые, этим, бывает, грешат мелкие местные банки. Тогда – идем к другим. Бояться нечего: раз кредитный договор еще не заключен, то и никакой порчи КИ быть не может. Напакостить нарочно невозможно: в БКИ не просто галочку ставят, а требуют полного документального обоснования. Нет кредитных документов – нет и оного.

Шаг 6 – оценка банком

Неизвестную ему ранее квартиру банк должен оценить своими независимыми оценщиками. При действиях по описанной выше схеме для них оценка сведется к тому, чтобы переписать еще раз акт. Клиенту, возможно, придется снова заплатить за оценку. Обидно. Но! Допустим, квартирку берем всего за 5 млн., а за обе оценки пришлось отдать 5000 руб. 5000 от 5 млн. это 0,1%. Если в договоре как добросовестному скостили всего 0,5%, то уже окупилось в пятикратном размере. Овчинка явно стоит выделки.

Шаг 7 – утверждение квартиры

Тут возможны затруднения. В процессе проверки банк раскопает историю квартиры, как говорится, до седьмого колена. Если она часто переходила из рук в руки, если там когда-то жили осужденные, алкоголики, наркоманы, родители, лишенные родительских прав – квартира не пройдет, даже если она сейчас уголок рая на земле. Если квартира не от банка – ничего не попишешь, нужно искать другую. Правда, без спешки – проверка занимает несколько дней, и времени на поиски остается достаточно. Так что деньги на предварительные процедуры хоть и не вернутся, но потрачены не зря.

Примечание 5: правовое заключение по квартире, которое обошлось недешево, в банке дела не решает, они все равно проверят сами. Но гораздо быстрее – есть зацепки. Так что и времени на новый поиск в случае отказа останется больше.

Шаг 8 – сделка

Квартира утверждена, кредитный договор заключен. Это не значит, что я уже должен банку, и счетчик процентов включился. Нужно заключить договор купли-продажи с продавцом, и он должен получить деньги, которые мне даст банк. Получит он их тоже не сразу: я и он идем в банк с договором купли-продажи, деньги при нас кладутся в ячейку, и ключ от нее отдают продавцу. Но ячейка находится в хранилище банка, а его туда пустят только после того, как я покажу свидетельство о государственной регистрации меня как собственника. Второй вариант – продавцу открывают счет, который будет заблокирован, пока то самое госсвидетельство не будет предъявлено в банк.

Тут тоже есть сложность. Инспектор МВК при муниципалитете или Департамента жилищной политики и жилищного фонда, который и регистрирует право собственности (кстати, на это может уйти до месяца) не обязан, да и физической возможности не имеет, проверить, действительно ли я получил ключи от квартиры и не валяется ли там старый хозяйский хлам, который я выбросить не могу, потому как не моя собственность.

Ни банк, ни МВК/ДЖПЖФ в такие коллизии не вмешиваются, а люди, увы, не всегда благоразумны. Единственно действенный вариант – в договоре купли-продажи оговорить частичную оплату наличными по фактическом въезде в квартиру. Как правило, 100 — 200 «тыр» приводят в разум распоследнего жлоба, если накоплены заранее и пачка купюр ему показана: «Видишь? Выдам с рук на руки по въезде, тогда же и в банк пойдем за остальными твоими».

Особенно хорошо способ действует, если накоплено побольше. В таком случае нужно растолковать, что с этой суммы ему НДФЛ платить не придется, если в договоре укажем соответственно меньшую. И мне так тоже неплохо: сумма-то кредита уменьшается.

Шаг 9 – страховка

Как уже сказано, все страховки по кредитному договору идут в пользу банка. Новоселу же можно порекомендовать самому, помимо банка, застраховаться на титул. Мошенничеств в жилищной сфере не убывает, и все время появляются новые схемы. А на титул отдельно, не в пакете, страхуют недорого.

Что ж, теперь вы, надеюсь, вполне представляете себе, как купить квартиру через ипотеку. Как и то, что взять ипотеку и въехать по ней в новую квартиру – вещи разные. А посему – веселого новоселья, благополучного житья и скорейшего погашения!