Как взять ипотеку в Сбербанке?

Сбербанк России вполне можно назвать ипотечным банком. Условия ипотеки в Сбербанке необременительны: молодой семье из двух работающих погасить задолженность вполне под силу, и сразу после свадьбы можно въехать в свою квартиру. Сбербанковская ипотека доступна и пожилым людям, лишь бы погасить кредит до 75 лет, т.е., скажем, в 55 ипотеку на 30 лет не дадут, только на 20.

Вследствие выгодных условий по ипотечному кредитованию Сбербанк прочно держит первое место среди банков РФ, а отрицательные отзывы клиентов отмечены только явно неадекватные. Сами сотрудники банка шутят: «Мы по ипотеке первые в первой единице рейтинга».

Что такое ипотека

Ипотека от прочих видов жилищного кредитования отличается тем, что залога как такового, не нужно. Залоговым имуществом является приобретаемое жилье. Если, допустим, безалаберный клиент прогорел, ему, конечно, придется съехать с квартиры, но в долговую кабалу навечно он не попадет. Свои деньги банк вернет тем, что продаст освободившуюся квартиру на вторичном рынке, ну, и плюс полученные проценты с уже выплаченного.

Такая схема кредитования позволяет и самим хорошо жить, и клиентам предоставлять легкие условия, но только при очень широкой раскрутке и активно развивающемся жилищном строительстве. И, надо сказать, в Сбербанке, унаследовав еще от СССР широчайший круг клиентуры, не сплоховали. Ну, а какие жилищные проблемы мы унаследовали от прошлого, повторять не стоит.

Виды ипотеки в Сбербанке

Получить сбербанковский кредит на жилье по сравнению с другими банками несложно, но прежде всего нужно решить: а какая именно ипотека мне, допустим, больше подойдет? Разница условий – проценты, но, при общей большой сумме, по деньгам эти процентики обойдутся немало. По деньгам своим, которые, как ни крути, нужно заработать и отдать. Итак, на что я могу рассчитывать?

• Кредит на готовое жилье: от 45 000 до 20 млн. руб. под 12 % годовых в рублях или 10 % в валюте. Первоначальный взнос – 10 % от общей суммы, срок погашения – до 30 лет. Погашать нужно до 18 млн; из общей суммы первоначал вычитается без комиссии.Обычно ипотеку на строящиеся дома не дают – ведь залогового имущества, как такового, еще нет. В данном случае СБ, учитывая хорошие перспективы жилищного строительства в РФ и его большой размах, дает послабление. Но только для многоквартирных домов; строящиеся сами для себя под акцию не подпадают.

• Обычный, не акционный, ипотечный кредит под строящееся жилье. От предыдущего отличается только увеличенными до 12,5 % годовых рублевой ставкой и до 15 % от тела кредита первоначальным взносом, при уменьшенной до 10 млн. общей сумме; погашать нужно 9 млн.
• Под индивидуальное жилищное строительство дают те же 10 млн. с погашением 9 млн., с таким же первоначальным взносом и процентом в рублях; в валюте – под 10,5 % годовых.
• Под такие же проценты годовые и первоначальные можно взять кредит на земельный участок за городом (можно с незавершенкой) или гараж. По загородной недвижимости придется погасить до 8,5 млн. (при кредитовании «на полную»), а под гараж дают почему-то на рубль меньше максимума, до 999 999 999 руб., из которых, после вычета первоначального взноса, погасить нужно будет 849 999 000.
• По военной ипотеке дают до 2 178 000 руб. на 20 лет максимум под 10,5 % годовых только в рублях. Военнослужащему, чтобы прокредитоваться, нужно войти в ипотечную программу МО по федеральному закону «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» №117-ФЗ от 20.08.2004г.

Примечание 3: 20 лет максимума военной ипотеки определяются максимальным сроком службы по контракту. Если, допустим, контракт на 5 лет, то и ипотеку дадут тоже не более чем на 5 лет. Соответственно увеличится годовой процент.

По всем программам кредитования система выплат аннуитетная, т.е. равными долями по месяцам. Рассчитывать на уменьшение ежемесячного взноса по мере погашения, как в некоторых потребкредитах, не стоит – при таких легких условиях СБ никак не может позволить себе отказаться от аннуитета. Штрафы за просрочку платежа – 0,5 % на каждый ее день, включая день фактической выплаты.

Везде, где указан годовой процент, нужно понимать «от такого-то». Любой банк по закону имеет право назначить больший процент, если не уверен в надежности клиента. В произволе по этому поводу СБ не замечен; ориентируются строго по данным бюро кредитных историй. Могут и скостить, если, допустим, когда-то зарабатывал мало и что-то где-то просрочил, а теперешняя справка о доходах хорошая.

Скрытых комиссий в СБ не практикуется, кредит совершенно прозрачный. Из обязательной страховки – только пожарная на приобретаемое жилье. Добровольно можно застраховать имущество и жизнь, и страховка эта действительно добровольная: получение кредита и назначенный размер ставки от нее не зависят. Не хотите – ваше дело.

Досрочно погасить ипотеку в «Сбере» возможно, если уже сделаны хотя бы 3 месячных выплаты. За досрочку по ипотеке СБ не штрафует.

О материнском капитале

Первоначальный взнос можно сделать материнским капиталом. При мощной стабильной господдержке СБ идет на это охотно, лишь бы БКИ и справка о доходах не «зарубили» ипотеку вообще. Поскольку размер МК уже превысил 400 000 руб., а вполне приличную вторичную двушку-трешку реально купить за 3 000 000, то это весьма существенная льгота.

Если размер МК превышает просчитанный размер первоначального взноса, то остаток идет в погашение тела долга; соответственно уменьшается, при том же проценте, размер обязательной ежемесячной выплаты. Но отдать, скажем, половину МК банку, а остальное отложить или потратить как-то еще, нельзя.

О рефинансировании

По ипотеке Сбербанк допускает рефинансирование. Что это значит? Положим, плачу я аккуратно лет 5. Тем временем кадастровая стоимость моей квартиры выросла на 10 %, а брал я 4 млн. Иду в банк, говорю: «Хочу рефинасироваться». Процедура довольно муторная, и разговор о ней нужен отдельный, но в результате мне к телу кредита добавляют 400 000, и выплачивать теперь нужно остаток уже от 4,4 млн.

И зачем же мне эти лишние 400 000 долга? А я на них куплю автомобиль в кредит. И выплачивать за него буду не потребительский процент, а все тот же ипотечный, который вдвое или более ниже. Своего рода бонус от банка добросовестным и дальновидным клиентам.

Льготы и накладки

Как уже сказано, процент по ипотеке считается «от». Кстати, на первичный взнос это «от» не распространяется; что живыми деньгами уплачено, то поборам не подлежит. Но «от» СБ также не увлекается. На минимальный процент вполне могут рассчитывать:

• Сбербанковские зарплатчики, т.е. получающие зарплату по зарплатной карте Сбербанка.
• Работники аккредитованных в банке предприятий.
• Клиенты других банков с чистой кредитной историей (переманивание клиентов).
• Специалисты (не обязательно с высшим, хоть сантехник Вася) со стажем работы на одном месте 5 и более лет в возрасте до 35 лет.
• Молодые семьи из двух работающих с ребенком, независимо от того, кредитуются они по «Молодой семье» или нет.
• Клиенты с надежными созаемщиками, поручителями или предоставляющие ликвидное обеспечение.

Последний пункт требует пояснения. Допустим, есть у меня богатый дядя, который во мне уверен, знает, что я непременно отдам кредит из своих. Он пишет и регистрирует у нотариуса заявление о поручительстве, я его присовокупляю к первичному пакету документов (см. далее) – все, ипотека моя, и по минимуму. Еще вариант – бабушка в деревне. Бедная, но с участком земли, пригодной для хозяйственного использования. Поручится она за меня, даст свою землю в залог – опять, же все проблемы решены.

Но возможен и обратный вариант, когда ипотеку если и дадут, то на увеличенный процент. Кроме прошлых неувязок в БКИ, это факторы, свидетельствующие о ненадежности клиента: частая (чаще, чем раз в год) смена места работы при наличии квалификации и опыта, такое же частое перепрофилирование в мелком бизнесе, гражданский брак более 3 лет без детей и т.п. Особенно не любят в СБ летунов: если после 30 еще не женат и мечешься с работы на работу, на ипотеку лучше не рассчитывать.

Примечание 5: а вот проблемная семья может получить ипотеку. Если брак официально зарегистрирован, есть дети и найдется поручитель – социальная служба или частный благотворительный фонд.

А выдюжу ли?

Теперь разберемся в главном: могу ли я себе позволить ипотеку? Допустим, я одиночка, есть девушка, но на нее рассчитывать нельзя: сидит в офисе, получает, как работает. Сколько мне нужно зарабатывать, чтобы с помощью ипотеки устроить нашу жизнь? Прикинем.

В расчете на будущего ребенка лет на 10 хватит двушки с непритязательной обстановкой; там раскрутимся, не наспех деланы. Итого – нужно где-то 4-5 млн. Нам на двоих меньше 60, так что дадут на 30 лет. На год придется 140 000-180 000 выплат, а в месяц от 11 700 до 15 000. На 15 000 вдвоем с ребенком проживем, подтянув поясок, а подруга получает 9 000. То есть, если моя зарплата от 20 000, то ипотеку брать можно.

Но нужно еще собрать первоначальный взнос, от 400 до 600 тыс. Это 20, а то и 30 месяцев моей теперешней работы, за 20 000. Перекредитовываться на первоначал у других смысла нет: если на мне другой неподъемный кредит висит, ипотеку мне просто не дадут. Выходов из положения фактически всего два:

• Пройтись по родственникам, поспрашивать насчет займа по-свойски наличными.
• Пожениться и завести ребенка. Молодая семья, детная, оба работаем (декрет жены считается за работу, если ушла в него работающей) – можно рассчитывать на «Молодую семью», а это вообще без проблем.

Последние известия

Федеральные ССК намерено продвинуть сниже по ставкееще дальше: к 2018 году планируется снизить ставку ипотечного кредита до уровня инфляции + 2,2 % По словам Шувалова, такой беспрецедентный уровень возможен благодаря высокой ликвидности жилья. Похоже, проблема первого взноса близка к разрешению.

И как же ее получить?

Итак, переезд в свою квартиру после свадьбы возможен и для рядового гражданина, достигшего 21 года. От 18 до 21 – увы! Физическая и гражданская зрелость все же понятия различные. Тогда встает вопрос: как взять ипотеку в сбербанке? Куда идти, к кому, с какими бумагами? И как не попасть в лапы к жуликам – наверняка ведь они к такому лакомому куску присматриваются?

Совет: Лучше поручить оформление жилищных документов специалистам. Оборот у них большой, так что цены божеские. А в госучреждениях ипотечников – очереди. Если же просрочил с бумагами – не только ипотека сгорает, но и кредитная история портится. И опять же – еще только замыслив ипотеку, постарайтесь найти продавца, предоставляющего документацию. Ее стоимость можно в таком случае включить в кредит, и в ежемесячных выплатах ее доля не будет видна.

Практика показывает, что оптимальная последовательность действий не совсем совпадает с рекомендуемой банком на своем официальном сайте. Дело вот в чем: банк дает по одобрении заявки 3 месяца на поиски объекта недвижимости и оформление документации на него. Для неопытного человека эти хлопоты – ад кромешный. Легче и проще получается так:

• Пока накапливается первый взнос, не спеша присматриваем квартирку и договариваемся по-людски с застройщиком или риэлтором. Как правило, те соглашаются придержать: 100% гарантия сразу всей выплаты для них тоже много значит.  Весьма желательно сразу же выяснить – а не предоставляет ли продавец пакет документов Росреестра на объект? Если да, то во сколько он обойдется? Некоторые практикуют такую услугу, пользуясь тем, что некоторые бумаги допустимо подписывать задним числом. В таком случае ипотечные хождения намного удешевляются и сокращаются.

• Готовим первичный пакет документов (он нужен для рассмотрения заявки) и подаем заявку в банк на ипотеку; для этого достаточно заполнить анкету-заявление. Из чего состоит первичный пакет – см. далее.
• Тут же, у того же служащего, который принимает бумаги, интересуемся: каковы наши шансы на одобрение? Частным образом в небольших местных отделениях такую информацию, как правило, дают.
• Если обрадовали – пока рассматривают по всей форме, начинаем хлопотать по жилищному пакету.  Здесь главный предмет хлопот – акт оценки. Его можно заказать и получить, еще не взяв кредит. Фирм-оценщиков много. Прежде чем заплатить какой-то, нужно убедиться, что она есть в списке Сбербанка. На его сайте в разделе ипотеки справа внизу есть кнопочка: «Перечень оценочных организаций». Еще можно договориться с продавцом о техпаспорте (или кадастровом паспорте) и нотариально заверенных копиях его бумаг на право владения.

• Допустим, сообщили нам из банка, что ипотеку дадут. Тут же начинаем дособирать жилищные документы; для этого, раз квартира уже присмотрена, есть 3 месяца. При некоторой доле сообразительности и коммуникабельности можно управиться и самому, не обращаясь к фирмам-посредникам.

• Тащим следующий ворох бумаг в банк и подписываем кредитные документы.
• По ним в Росреестре регистрируем свои права на объект недвижимости; здесь тоже лучше присмотреть заранее надежного посредника.
• А теперь: читайте особо внимательно. С третьими бумагами и продавцом (или его представителем; его полномочия должны быть удостоверены нотариально) идем в банк и получаем груду наличности в присутствии сотрудника банка.
• Продавец/представитель ее загребает и относит в банковское хранилище; там кладет в ячейку, и ему дают ключ. Смысл в чем? Ключ от денег у него, а ключ от «квартиры, где деньги лежат» (хранилища) – в банке. Пока вы реально не въедете в новое жилье, ни он, ни вы, ни банк этих денег взять себе не можете. Взаимная страховка от бессовестных наглецов.
• Въезжаете в квартиру, регистрируетесь по новому месту жительства.
• Заявляете в банк, что фактически вступили в права владения. Забудете – продавец напомнит. Очень забудете – через банк или органы со всем вытекающим.
• Продавца пускают в хранилище к ячейке, он забирает свои деньги. С этого момента вы – полноправный хозяин в своем новом доме. Ипотечная эпопея закончена.

Документы

Итак, готовим документы для ипотеки в Сбербанке. Здесь есть нюанс: если работаете у ИП, нужно заранее взять в банке его, сбербанковский, бланк справки о доходах, и насесть на хозяина, чтобы правильно заполнил за последние 6 месяцев и приложил печать. Еще от него потребуется ваш трудовой договор, заверенный в муниципалитете. Это вместе пойдет взамен 2-НДФЛ, см. в списке.

Здесь вылезает неприятный момент: ипотеку дадут, только если по выплате очередного месячного взноса на каждого взрослого члена семьи останется не менее минимальной зарплаты. То есть, если я, допустим, получаю зарплату «черную», ипотеки мне не видать, как своих ушей без зеркала, даже если я подъехал к банку на новеньком Астон-Мартине. «Светиться» перед налоговой «мутный» хозяин, конечно, не захочет.

Первичный пакет

Но, допустим, у меня все «белое». Тогда нужны следующие бумаги:

1. Справка 2-НДФЛ с места работы за последние 6 месяцев (о зарплате). Если зарплата идет на карточку Сбербанка, то 2-НДФЛ не нужна. Вместо 2-НДФЛ работающие у частников предоставляют другие документы, см. выше. Военные дают копию контракта и справку о доходах из части.
2. Пенсионная карта (зеленая карточка).
3. ИНН – оригинал. Там проверяют голограмму.
4. Анкета-заявление; можно написать на месте или заполнить онлайн и распечатать.
5. Паспорта заявителя и его жены. Если ипотека берется под залог недвижимости – еще и паспорт залогодателя. Заявку примут и только по его паспорту, но тогда купленная по ипотеке квартира будет полной его собственностью, а не вашей. К паспортам – копии всех страниц.
6. Пенсионерам, кроме того – пенсионное удостоверение, но только из федерального пенсионного фонда. Накопительные пенсии частного образа не считаются
7. Копия сберкнижки или выписка из другого банка на 10 % от суммы ипотеки для заявителей с детьми, включая матерей- и отцов-одиночек, и на 15 %, если вы бездетны. Для полной семьи без детей – тоже 15 %.
8. Копия паспортов владельцев квартиры или представителя застройщика. Если владелец/владелица женат/замужем – то еще и нотариально заверенное свидетельство о согласии на продажу.

Последний пункт – очень скользкий. Если берете вторичку, запаситесь копией этой бумаги до первого визита в банк; владельцев она ни к чему не обязывает. А вдруг в последний момент пойдут на попятный – и ипотеки не получите, и КИ испортится. У вас, не у них.

 

Жилищные документы

Допустим, банк обрадовал – ипотеку нам дают. Теперь нужно готовить документы на жилье. Как уже было сказано, лучше поручить это агентству недвижимости, зарегистрированному в Сбербанке. Вообще говоря, примут пакет и не от своих, но у своих, как говорится, дорожка накатана, дело пойдет быстрее и обойдется дешевле. Не забывайте, время ограничено: 3 месяца, или ипотека сгорела.

Совет: в провинции чаще всего нужно просто спросить в банке – а какое агентство поблизости они порекомендуют? Тогда проблем точно не будет.

В банк за окончательным оформлением можно идти, имея на руках следующее:

1. Акт кадастровой (!) оценки недвижимости, оригинал. См. указания по подготовке к ипотеке.
2. Из БТИ – кадастровый паспорт (техпаспорт для старой, старше 2006 «года рождения») квартиры и ее поэтажный план. Также лучше подготовить заранее или найти продавца с уже готовыми. Срок действия – год.
3. Согласие мужа/жены (второго взрослого члена семьи) на покупку. Нужно оформить на бланке строгой отчетности у нотариуса. Обязательно не только для работающих, но и для иждивенцев.
4. То же самое, только на продажу – от второго члена семьи продавца и совладельца, если он есть. Скользкий момент, см. выше.
5. От них же – паспорта и их копии. Копии пусть дадут сразу, а для предъявления оригиналов нужно вытащить их с собой в банк при оформлении кредита
6. Если продавец купил/приватизировал квартиру вне брака, то копия и оригинал их свидетельства о браке. Предъявляются в банк аналогично паспортам. Вдруг у продавца – несовершеннолетний ребенок, нужно еще разрешение муниципального органа попечительства на продажу. Для всех семей, не только для трудных и состоящих на учете. Тоже скользкий момент, нужно позаботиться заранее.
7. Из паспортного стола – выписку из домовой книги. Также, как и оценочный акт с техпаспортом, можно (и нужно) подготовить заранее.
8. Наконец, всем скопом с продавцом идем к юристу, составляем в его присутствии договор купли-продажи на госбланке с голограммой. Вдруг продает не собственник, а его уполномоченный – ему нужна доверенность по всей форме.

Примечание 9: общепринято, что доверенность в таком случае заранее за свой счет оформляет продавец. Если требуют оплаты с вас – это признак продавца безответственного или жулика.

Для молодых

Есть в Сбербанке ипотека «Молодая семья». Условия – легчайшие из возможных: 10 % первоначально, 10 % годовых, материнский капитал примут как первоначальный взнос, даже если его и немного не хватает. Молодой считается семья, в которой одному из супругов на момент подачи заявки не исполнилось еще 35.

В качестве льготы дают имущественный вычет для налоговой единовременно и налоговый постоянно на весь срок кредита. Но изюминка «Молодой семьи» в том, что можно привлекать созаемщика – супруга или супругу. Для двоих работающих это огромное облегчение и высокий шанс получить кредит. В банковской практике совместный заем встречается как исключение для особо проверенных надежных клиентов. Созаемщиками можно привлекать родителей, по документам, удостоверяющим родство: свидетельству о браке (их) и о рождении (вашем). Но в «Молодой семье» есть нюансы.

Во-первых, 10 % первоначальных дают семьям с детьми. Бездетным нужно вносить 15 % Если кредит с залогом, то его стоимость по кадастровой (не рыночной) оценке должна составлять не менее 90 % или 85 % полной суммы займа соответственно.

Во-вторых, предпочтение отдают молодым семьям из двух работающих с детьми. Поскольку в «Сбере» на молодую ипотеку очередь, бездетным лучше кредитоваться «по-взрослому».

В-третьих, при большой разнице в возрасте, вступает в силу ограничение по выплате до 75 лет. То есть, если 25-летняя вышла замуж за 50-летнего, и есть ребенок, свой, от предыдущего брака или «нагулянный», то максимальный срок погашения кредита будет не более 25 лет.

И, наконец – нюанс отрадный. Неполные семьи (мать или отец-одиночка) могут кредитоваться «по-молодости» независимо от происхождения ребенка или предыдущего брака (браков). А если ребенок – усыновленный сирота, то ипотеку дадут наверняка, лишь бы доход позволял или залог был.

Для сравнения

У многих из-за жилищных проблем возникает мысль: а не дернуть ли на Запад? Там ипотеку под 4 % годовых взять можно. Так-то оно так, да за морем телушка – полушка, а рубль и без перевоза насчитают.

Возьмем, для примера, страну с едва ли не самой дешевой недвижимостью – Испанию. Да, там 3–4 % годовых по ипотеке, а на южных курортах квадрат жилья идет по 2000, а то и по 1000 евро.

Но это не от хорошей жизни: они, не предвидя мирового кризиса, перезастроились, и теперь там по госпрограммам выставлено на продажу около 800 000 (!) домовладений. Соответственно, скрытых поборов более чем хватает. А на социальные льготы могут рассчитывать только местные уроженцы.

Скажем, за жилье любой площади нужно платить госналог на недвижимость, 2% от кадастровой оценки, которая совершенно нереальна относительно действительной рыночной стоимости. В большую сторону. И муниципалитеты используют любые законодательные лазейки для поборов в свою пользу. В результате сумма ежемесячной выплаты для приезжих, даже получивших гражданство, оказывается неподъемной сравнительно с доступной зарплатой.

Итог

Ипотека от Сбербанка России – один из очень и очень немногих честных российских кредитов. Но, при внешнем полном либерализме, схема отбора клиентов четко ориентирована на людей мыслящих, ответственных, твердо намеренных самостоятельно строить свое будущее. «Шары» в сбербанковской ипотеке не просматривается ни малейшей.

Опубликовано: 21 августа 2016 / Обновлено: 31 мая 2017