Как взять ипотеку без первого взноса?

То, что именно первый взнос – камень преткновения для желающих взять ипотеку, известно всем. В таком случае, возможна ли ипотека без первого взноса? И если да, то где и как ее можно получить?

Где взять ипотеку без денег?

В послекризисный период банки, желая снять наметившиеся было «сливки», вроде бы приоткрыли дверь для клиентов-ипотечников без первоначального взноса. На конец 2013 – начало 2014 г. насчитывалось около 20 кредитных учреждений, предлагавших ипотеку без «первички». Но последующие события, вынуждающие РФ буквально на ходу менять модель экономики, отрезвили горячие головы. На сегодняшний день в России насчитывается аж 4 банка с формально «первично-нулевой» ипотекой:

1. ЗАО «Сургутнефтегазбанк»
2. ОАО «Азиатско-Тихоокеанский банк»
3. ОАО «Запсибкомбанк»
4. ОАО «Банк Зенит»

Стоит ли искать ближайшее отделение и давать заявку на кредит? Давайте присмотримся к условиям.

• «Сургутнефтегаз» – сумма до 3 226 400 руб., 14,25% годовых, обязательный залог имеющейся недвижимости, уйма обязательных страховок, в том числе и титула (потери права собственности), регулярный платеж по аннуитету 34 591 руб. ежемесячно, первый платеж по дифференциальной схеме 51 804 руб. Составлено, нужно сказать, грамотно: точный расчет на своих, местных, с высоким заработком. Приехал я, допустим, в Тюмень. Молод, здоров, владею нужной на месте специальностью. Поработал, прижился, решил тут осесть, привезти семью. Тогда эта ипотека – мне в самый раз. Прочим – ни к чему. Какую квартиру можно купить не то что в Москве, а любом большом городе за 3 с чем-то «ляма»? Под более 14% годовых на эту сумму? А годовых взносов по страховкам набегает те то что на пресловутый «тринадцатый платеж», но и на 14-й и кусочек 15-го.
• «Азиатско-Тихоокеанский банк». От 4 055 920 руб. под 13 —14,5% годовых, только аннуитет от 39 200 руб./мес. Из обязательных страховок – только приобретаемая недвижимость. Зато снова обязательный залог имеющейся и мораторий на досрочное погашение. Последние два момента ясно свидетельствуют, что расчет прежде всего на местных, прочно сидящих на своем и желающих улучшиться.
• «Запсибкомбанк» предлагает несколько программ на нежилые помещения (гаражи, к примеру) и жилье, на 4,5 млн под 14 —15% по аннуитету. Ежемесячные платежи – от 39 952 до 41 988 руб. Тринадцатый платеж – во всей красе, т.е. полный набор обязательных страховок. И еще условие: обязателен не только залог имеющегося жилого помещения, но и поручительство. Не мудрено, что прорваться сквозь такую двойную рогатку удается лишь единичным клиентам. Да и тем, похоже, более отказывают – достоверных отзывов реальных ипотечников найти не удается.
• Банк «Зенит». До 5 млн. под залог имеющегося жилья под 16 —18% по аннуитету. Выплаты от 44 000 в мес. Все страховки, обязательное поручительство. Под видом обычных драконовских правил вроде бы проглядывает схема обирания клиентов, вынужденных ради экономии искать жилье подешевле взамен имеющегося. Такие часто соблазняются недостроем. Дальнейшее описывать долго, но банк в итоге получает две, а то и три квартиры. Третья – поручительская, если то внял слезным просьбам разоряющегося родственника.

Общий вывод – ипотеки совсем без первоначального взноса на сегодняшний момент в РФ не существует. Но вспомним. Ипотечный кредит и ипотека – не одно и то же. Ипотека – форма залога, при котором оным является приобретаемое имущество. Оно, естественно, должно быть достаточно долговечным и ликвидным. Автокредит, к примеру, в сущности тоже ипотечный. К чему эти тонкости? К тому, что первый взнос нужно искать в неявной форме.

Как действовать?

Среди известных законов Мэрфи есть один положительного смысла. Он гласит: «Из любого безвыходного положения по зрелом размышлении найдется, по крайней мере, два выхода». Вот и давайте поразмышляем, где взять денег на первый взнос, если их нет. Просматриваются, как у витязя на распутье, три дороги: материнский капитал, кредит, залог. И аналогия с ратоборцем выбрана не зря. Как известно, ему надпись на придорожном камне нигде не сулила ничего хорошего. Но прорвался все же…

Виден и тупик: если денег совсем нет, то об ипотеке лучше не думать, пока на руках или на счете не появится сумма, эквивалентная примерно $2000. Эти деньги нужны на сопутствующие получению кредита и покупке жилья расходы – комиссии, оценка и т.п. Их придется отдать без возврата, но, разумно ими распорядившись, на выплатах по кредиту можно сэкономить больше.

Путь первый — маткапитал

Также общеизвестный способ: первый взнос – материнский капитал. Тут с банком проблем нет, МК как первый взнос засчитывают полтора десятка кредитных организаций, в том числе и все «киты»: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-Банк, Россельхозбанк и другие. Но тут обнаруживаются, как говорят в Америке, две новости – хорошая и плохая.

Плохая – крах больших послекризисных ожиданий сказывается в том, что банки к молодым мамам нежных чувств явно не питают. Процент назначают ближе к верхней границе вилки, срок погашения – до 20 лет. Семьям после 35 если явно и не отказывают, то тянут и тянут резину, пока те, наблюдая как другие ипотеку получают, не бросят это дело и не возьмутся копить на первый взнос. Если к моменту погашения хоть один из созаемщиков перевалит за пенсионный возраст, МК как первый взнос превращается в фикцию.

Если просчитать десяток-другой кредитных договоров, ясно видно: семье с совокупным заработком в 45 000 оставляем 15 000 на пропитание, а остальное забираем. Больше зарабатывают – ну, можно и побольше оставить, но и себя, конечно, не обделить. При 60 000 на семью можно рассчитывать на 20 000 — 25 000, остающихся на прожитье.

Хорошая – если в 2016-м программы с участием МК все-таки прекратятся, все выданные к тому времени сертификаты останутся в силе, и первый взнос по ипотеке в виде МК можно будет делать до последнего сертификата. Основание – непреложный правовой принцип: закон обратной силы не имеет. Принцип этот очень серьезный, наравне с презумпцией невиновности. Его не смогли отменить даже в гитлеровской Германии. Правда, для евреев якобы обошли – приняли законы, что, раз jude, то уже виновен. Но поплатились за это сполна, а история, как известно, не повторяется. Так что бояться нечего – есть сертификат на МК, будет и ипотека по нему.

Путь второй — кредит

Любой человек, даже не имеющий никакого финансового опыта, знает: перезанимать очень плохо. Свыше 70% случаев попадания в долговую яму, т.е. личного дефолта, возникают именно у перезаемщиков. Тем не менее, взять кредит на первый взнос по ипотеке и не «влететь», как говорится, по полной, возможно.

Сразу же предостерегу: нахватывать потребительских кредитов на первый взнос – смерти подобно. Вероятность невыплаты и там, и там и дефолта со всем вытекающим практически 100% при доходе на семью до 50 000 руб. При 65 000 в лучшем случае останется 8 — 9 тыс. на жизнь, т.е. годы и годы придется жить впроголодь.

До последнего времени крупные банки практиковали систему «кредит в кредите»: под залог чего-то стоящего давали краткосрочный, до года, кредит в размере первого взноса. В залог можно было выставить, скажем, родительскую квартиру, в которой прописаны. Или достаточно дорогой автомобиль, по которому только-только расплатились. Что греха таить, некоторые предпочитают ютиться в закутке, но уж ездить с шиком. По выплате «взносового» кредита залоговое имущество от него освобождалось.

Сейчас, похоже, эта практика уходит в прошлое: в преддверии стагнации переходного к автаркии периода риск банка слишком велик. Ипотеку «кредит в кредите» если и дают, то кредиторы с капиталом за рубежом (Нордеа, Хоум Кредит), только под жилье и с большим разбором. Блочную хрущевку предлагать уже бесполезно не только в Москве, но и в провинции. Более-менее хорошо проходят квартиры в кирпичных домах с потолками выше 3,2 м.

Ипотечники самостоятельно выдумали двухкредитную модификацию этой схемы. Суть в чем? Кредит без определенной цели берем в одном банке, а ипотеку – в другом. Схема неплохо работает при соблюдении следующих условий:

• «Взносовый» кредит берем в местном мелком банке. Таким нужно выживать при жесткой конкуренции в отрасли, и под солидный залог условия предложат полегче.
• На «взносовый» кредит оформляемся созаемщиками. Скажем, уговариваем родителей заложить их квартиру, но выплачиваем сами.
• Берем ТОЛЬКО наличными на основного заемщика, а он вручает сумму из рук в руки. Непогашенный кредит, хоть и фиктивный, непременно отразится в БКИ, и условия по ипотеке сразу же ужесточатся.

Вообще, если уж уговаривать, то на полностью фиктивный кредит – берут на себя доверенные лица, а мы им денег даем на выплаты. Можно посулить неформальный залог. К примеру, долю в наследстве общего престарелого родственника, или прописку в новой квартире. Но это, конечно, моменты скользкие, нужно сообразовываться по сложившимся отношениям.

Очень интересный вариант просматривается для людей, предпочитающих хорошо жить в глубинке, чем плохо в большом городе. К примеру, молодая семья в большом областном городе в хрущевской двушке с родителями. Схема такова:

• Присматриваем новое место жительства где-то в районах. Чтобы работа нашлась, инфраструктура более-менее и пр.
• Закладываем свою теперешнюю конуру в мелком банке по месту будущего проживания. Им прямой соблазн: они, в случае чего, получают недвижимость в областном центре. Пусть убитую, но для банка много значит его реноме. И клиентами такие банки не избалованы.
• Берем ипотеку по новому месту, там жилье дешевле. При тех же доходах и том же первоначальном взносе можно, если заранее хорошо поискать, найти четверушку в доме того же проекта и возраста. Простора не прибавится, но 4 комнаты на 2 семьи – жить уже можно. А еще можно, выплатив, разменяться по месту, как раз дети подрастут.
• В крайнем случае, пусть местный банк забирает себе прежнюю квартиру (она остается записанной на родителей) и делает с ней, что хочет. КИ испорчена? Что за беда? Ипотека как висела, так и висит, а другой большой кредит все равно нет возможности взять.

Другой вариант действий – взносовый кредит берут родители, ипотеку оформляем на себя. Квартиру на новом месте, или в менее престижном районе того же города покупаем уже поменьше и подешевле, а живем фактически где кому удобно. Если аккуратно платить, банку придираться смысла нет.

По закону в данном случае все честно: обе квартиры находятся в операционных зонах и того, и другого банка. Возможны и разные другие варианты. Скажем, старую, как от залога освободится, продать за сколько дадут и то ли потратить вырученное на себя, то ли вбухать в погашение, легче будет.

В городах-миллионниках или федерального значения возможен даже обратный вариант: переезд таким образом в центр с периферии. Особенно, из муниципальных районов с красивой природой, рыбалкой, грибами. Квадрат жилья в таких зонах отдыха нередко стоит гораздо дороже его же в городских спальнях.

Путь третий — залог

В предыдущем случае залог фактически уже присутствовал, но залоговое имущество от обременения освобождалось быстро. Чистый, если можно так выразиться, залог предполагает, что заложенное банк держит в когтях весь срок погашения. На ипотеку без первого взноса под котирующийся на рынке залог охотно идет любой банк.

Казалось бы, к чему это? Если уж есть хорошая, ценная для банка квартира, то зачем шило на мыло менять и получать 1/3 пожара (переезд)? Не проще ли взять в разы меньшую сумму на ремонт, реконструкцию, перепланировку своей жилплощади?

Дело в том, что залог по ипотеке – не обязательно жилье. К примеру, очень ценятся продуктивные сельхозугодья в своей операционной зоне. Если, к примеру, у бабушки в деревне 20 соток, и 10 из них она соглашается дать в залог – будьте уверены, ипотеку дадут, да еще и на легких условиях. Людей в мире все прибавляется, цены на продовольствие все растут и растут. Пусть банку 20 лет придется ждать, но ценность этих 10 соток к тому времени перекроет любой риск.

Или еще пример. Хотел человек ипотеку, а денег не было. Взял в муниципалитете перспективный план развития района, это общедоступный документ. Поколдовал над ним и купил кусок пустыря, где сквозь слой строительного мусора чахлая травка еле пробивалась. Обошлось в копейки: владельцу-то не сказал (не обязан), что пустырь этот идет под промышленную застройку. А в банке – слюнки потекли, ипотеку дали без проблем.

Бывают случаи и вовсе удивительные. Скажем, у моего весьма даже шапочного знакомого был лодочный причал с куском берега, еще с советских времен. Лодка давно сгнила, выходить в море ради удовольствия сейчас смысла нет, не будучи олигархом. Он и решил попробовать отдать под ипотеку. И что же? Ухватились обеими руками, ипотеку дали легкую, насколько возможно. Потом уговорили и вовсе продать в погашение. Через годик наведался он туда, глядь, а там уже новенький эллинг на четыре яхты.

В заключение

Как видим, с ипотекой без первого взноса действительно можно обернуться при всех сложностях нынешнего времени. Но – напоминаю еще раз – будет она гораздо тяжелее, чем со взносом немного больше минимального. Исключения – редчайшие. И, если такого невидимого клада не отыщется, лучше все-таки 2 — 3 года подождать и накопить на «первоначал» в депозите с капитализацией.

Опубликовано: 21 августа 2016 / Обновлено: 31 мая 2017