Сложные, но решаемые вопросы: где взять кредит под залог недвижимости? И как?

Кредит под залог недвижимости многим кажется палочкой-выручалочкой: даже при выдаче 50% от оценочной стоимости городской квартиры можно рассчитывать на миллионы. А там, глядишь, как-нибудь извернемся, чтобы отдать. Или купим на эти деньги домик с землей на селе, будем там жить-поживать, добра наживать, а старую хрущевку-брежневку пусть забирают, бог с ней. Да пусть еще и продать попробуют, как мы пытались!

Или, допустим, обратный вариант: есть участок земли или земельный пай, но душа не лежит ее ковырять. Возьмем под него кредит; по крайней мере, на первый взнос ипотеки хватит. Переселимся в город, а долг за землю – отдадим, не отдадим, как выйдет.

Все это вполне соответствует одному из незыблемых правил разумного кредитования: в залог дается то, что имеет некую стоимость на рынке, но заемщику не нужно. Недвижимое имущество в этом смысле кажется привлекательным: оно имеет непреходящую ценность.

Однако же при попытках найти кредит под недвижимость заемщики сразу сталкиваются со множеством трудностей. Отчего так получается, как извернуться и на что вообще можно рассчитывать, мы и попробуем разобраться.

Состояние рынка

На рынке недвижимости наблюдается стагнация; попросту говоря – застой. В текущем 2014 г. ожидается падение общей суммы сделок с недвижимостью примерно на 9% по сравнению в прошлым, до $7,6 млрд. Основных причин три.

Первая – сверка собственников и кадастровая перепись далеко еще не закончены. Полноценный кадастр, учитывающий не «совдепную», а истинную рыночную стоимость объектов, намечено завершить аж в 2018 г. То, что явно высокоценно, уже оценено, продано-перепродано и заложено-перезаложено. Остальное кредиторы будут принимать в залог без чрезмерного риска по мере его оценки, а идет она неспешно.

Вторая – первая волна ипотечников схлынула. Ее составляли или заемщики достаточно обеспеченные, или отчаянные головы, кое-как накопившие на первый взнос и готовые годами терпеть любые лишения ради своего гнезда. И те, и другие уже получили свое. А «новые ипотечники» влезают в долги с оглядкой и с опаской, трезво взвесив свои возможности.

Поэтому вслед за первой, самой сильной, волной, как и положено, наблюдается некоторый отлив. Между тем строители во времена бума настроить успели много, а кредиторам, берущим в залог недвижимость, есть из чего выбирать. Но большинство из них и этим не утруждаются: в ближайшие 5 лет ликвидность недвижимого имущества существенно не возрастет, а то и снизится. Кредитов же требуется много, так лучше подождать должника с чем-то, что в случае невыплаты можно быстро продать.

Третья – пригодные под застройку и для хозяйственного использования земли необъятной России давно уже в деле. Известно ли вам, что пахотной земли в РФ приходится немногим более полугектара на душу населения? Это на уровне таких европейских стран, как Германия, Италия, Великобритания. Что делает честь русскому мужику, который, оказывается, совсем не такой уж плохой хозяин.

Однако кредиторам брать землю в залог приходится с большой осторожностью. Из тех угодий, что дают доход, его же извлекают, не влезая в долги. Или просто продают их с выгодой. Новый земельный кадастр тоже еще не закончен, и непредусмотрительный заимодавец рискует получить за неуплату бросовый участок. Но налог на землю за него платить придется ему.

Взгляните на рисунок. Если аграрный потенциал вашего региона менее 20, то получить кредит под залог необустроенного участка очень трудно. Если менее 10 – можно и не пытаться. Земли под застройку и рекреационные можно считать по аграрному потенциалу, т.к. дающая рыночную ценность земли инфраструктура всегда следует за хозяйственным освоением.

В Тюмени, к примеру, под землей океаны нефти и газа, но наверху – болота. Допустим, есть у меня там 20 соток. В залог их никто не возьмет, т.к. физлица по Закону о недрах РФ владеют всего лишь верхними 5 метрами. Вдруг что – буровики пройдут в глубину наклонной скважиной, и в залог я не могу предложить ничего, кроме болота.

В целом ситуация такова: все, что можно было расхватать в «лохматые годы» после распада СССР, расхватано. Достоверно оцененная по кадастру недвижимость или прочно осела в пользовании владельцев, или заложена-перезаложена, или права на нее сомнительны. Поэтому как банки, так и частные заимодавцы недвижимость в залог берут неохотно. Но иногда все-таки берут. Когда и какую? Посмотрим.

Банки

На конец мая 2014 г. всего два из российских банков сами предлагали кредиты на любые цели под залог имеющейся недвижимости: Транскапиталбанк и ЗАО «ЮниКредит Банк». Ставки в Транскапитале от 13,25 до 19,99% годовых, смотря по заемщику. Плюс, за каждый транш, наличный или безналичный – 1% комиссии от его суммы.

ЮниКредит ограничивается максимальной ставкой в 14% годовых и даже не требует гражданства, но взамен – первый взнос 30-70% от тела долга, опять же, смотря по заемщику, и обязательное страхование титула, т.е. права собственности на недвижимость. С учетом страховых платежей общая переплата превышает Транскапиталовскую и выходит на вполне ипотечный уровень порядка 150%

Кредитование под залог недвижимости формально не закрыто и в Сбербанке, но требования к заемщику «сберовские»: резидент, официал, законопослушный гражданин, постоянная местная регистрация, кристальная КИ, возраст от 21 года, от 6 месяцев непрерывного стажа на последнем месте работы и общего не менее 1 года за последние 5 лет. И еще одно неявное условие: если призывной возраст не истек, но еще не отслужил – кредита не жди. При всем этом срок принятия решения по кредиту – 45 суток, так что за срочными деньгами сюда можно не идти.

В принципе, если залог стоящий, кредит под него даст любой банк. Но что значит «стоящий» применительно к недвижимости? Давайте разберемся.

Квартира

Первое, что изменилось по сравнению хотя бы с позапрошлым годом – кредит под залог квартиры можно получить, только если она находится в городской черте. В больших городах – в пределах КАД. Пригороды банки в залог больше не берут.

Второе осталось прежним: абсолютно не котируются блочные хрущевки, это бросовая недвижимость. Причина – они выработали свой расчетный срок эксплуатации, и никакая реконструкция не позволит продлить его хотя бы вдвое. Исключение – ипотека на ремонт в ней же. Тут сумма долга относительно невелика, ликвидность свеженькой после ремонта квартиры приемлема, а уж жилец, затеявший ремонт, из кожи вон вылезет, чтобы долг отдать.

Третье – расположение квартиры в пределах города. Тут есть существенный нюанс: квартиры в исторических центральных частях котируются гораздо ниже, чем новые или брежневки в спальных районах. Дело в том, что, если такая квартира перейдет в собственность банка, то любая попытка ее реконструкции натыкается на множество законодательных и бумажно-муниципальных сложностей.

Следующее обстоятельство: банки, в том числе и упомянутые выше, не берут в залог жилье, в котором кто-то живет или прописан. Выселить, вдруг заемщик долга не отдаст, нереально: расходов на суды-пересуды-приставов выйдет столько, что проще списать долг. Что для любого банка – ЧП.

Затем, чистота квартиры по закону. Здесь имеют значение не столько прочие долги-залоги, но более частота смены хозяев. Отсидел, положим в тюрьме бывший муж 10 лет. Его благоверная тем временем за другого замуж вышла, и они квартиру продали. А новый владелец решил ее заложить. Тут является бывший зек и требует: а давай мне мои метры обратно! Мне жить негде, из-за этого я опять по кривой дорожке пойду! И придется отдать, если он отбыл свое и вышел на волю честьпо чести.

Есть и благоприятное обстоятельство: если квартира расположена на первом этаже в людном месте и пригодна для оборудования под офис. В таком случае, практически любой банк закроет глаза на многие сомнительные обстоятельства: ликвидность подобной недвижимости высока, продается она с ходу, а там пускай новый владелец разбирается.

Во всех прочих случаях 100% возьмут в залог хорошую квартиру, в которой более 10 лет не менялись хозяева, а теперь она пустая. Но такую и купят помимо банка охотно. Тем более, что кредит дадут, по теперешним временам, не более чем на 60% оценочной стоимости.

Об оценщиках стоит сказать особо. Для залоговой недвижимости лучше все-таки обратиться к ассоциированным банковским. Они, конечно, оценят ниже реальной цены. И банк обязан принимать любую независимую оценку, а не только свою. Но тогда, уж будьте уверены, вас определят в самую невыгодную сторону кредитной вилки, и прогадаете больше, чем смирившись с «ассоциированными».

Земля

Кредит под залог земельного участка взять ничуть не проще, чем под квартиру. Реально, нужна инфраструктура: проходящая недалеко дорога с твердым покрытием, электричество, возможность подать воду и принять стоки.

Следующий фактор – перспективы. Земля, пусть плодородная, в красивой местности, но по генплану развития идущая под промышленную застройку, однозначно не пойдет. Если предполагается жилая застройка, возьмут в залог в лучшем случае за полцены.

А вот если рядом – культурно-историческое наследие, заказник, заповедник, то можно рассчитывать на кредит в 70-80% кадастровой стоимости. Красивый, и в будущем неизменный, вид много значит. Под рекреацию такой участок будет продан быстро и с выгодой. Но – только рядом! Если участок хоть краешком касается неприкосновенного, в залог его не возьмут: слишком велика потом вероятность бесконечного сутяжничества, да и гражданских протестных акций.

Также на 70-80% вероятность получения кредита, и такую же его долю от оценочной стоимости, дает завершенный нулевой цикл промышленного строительства с подведенными коммуникациями. Цеха и склады востребованы, возводятся по типовым проектам, продолжать такую стройку можно и в жилом районе. А вот «незавершенка» индивидуального жилья сводит залоговую стоимость на нет: как знать, найдется ли новый владелец, желающий жить именно в таком доме?

Если же земля сельскохозяйственного назначения, то первый банк, куда нужно обратиться – Россельхозбанк. Пахотная земля для него – что для повара борщ. Правда, условия не из легких: на 14% годовых можно рассчитывать, имея для залога 20 и более соток. И это целевой кредит на развитие личного хозяйства. Потребительский под землю Россельхоз дает под 18,5% как минимум.

Возможно, в местных мелких банках, работающих в сельхозсекторе, найдутся условия и полегче, но искать такие нужно на месте самому; за своими сайтами такие банки не следят, и за достоверность информации на них ручаться нельзя. Другие крупные банки с разветвленной сетью отделений с землей физлиц в настоящее время не работают.

Доля в квартире

Кредитование под залог квартирной доли зародилось во времена строительного бума. Ныне банки одумались: взять кредит под залог доли в заселенном жилье практически невозможно. В исключительных случаях дают под драконовский процент при условии наличия страховки титула. Тогда в случае неуплаты банку достанется в погашение страховая выплата клиента-невозвратчика. Но дело это канительное, так что повторю: пытаться прокредитоваться под свою долю – это для заемщиков-экстремалов.

У частников

Кредит под недвижимость получить гораздо проще у частных заимодавцев. Предложений на просторах рунета в достатке. Только следует помнить, как дьячку «Отче наш», что между частниками и банками есть одна, но очень большая разница. И это не ставка по кредиту, которая, кстати, у частников может достигать 80% годовых.

Если первым нужны только деньги, а жильем или землей они владеть в общем-то не вправе, то частники охотятся именно за недвижимостью. Банку разорять должника невыгодно, а частники именно этого и добиваются.

Поэтому, раздумывая о частном кредите, нужно быть крайне осторожным и осмотрительным. Помимо формальных удостоверений его легальности, нужно точно узнать, кто он вообще такой, перепродает ли недвижимость и зачем вообще дает в долг. Дли примера приведу два крайних случая.

О первом поведал одноклассник. Его дочь порвала с семьей и подалась в Москву, проституцией заниматься. Видимо, дело свое знала и ума не была лишена вовсе: за 2 года купила однушку в Балашихе и превратила ее в миленький будуарчик.

А затем вышла, так сказать, производственная травма: подхватила профессиональное заболевание. Излечимое, но работать нельзя: если сутенер от клиентов узнает, убьют. И денег нет, все на «производственную площадь» ушли. Кредит в банке не дают.

Посидела она в интернете, нашла вроде бы приличную кредитную организацию. Дала финзаявку. У тех вроде все правильно: офис, стационарный телефон, на стенке в рамочках лицензия с регистрацией. Подписала договор, да не обратила внимания, что фирма – украинская, и платежные реквизиты туда же.

Вылечилась, приступила к работе, начала погашать, погасила. А тут вдруг – иск в суд. Ни одной выплаты вроде не было.

Боролась она за свои апартаменты отчаянно, опытных юристов привлекла, да и связи за 2 года завела, и легальные, и криминальные. Но – без толку. Платежные квитанции – без указания цели платежа. Справки о погашении и расторжении кредитного договора нет.

Суд был на ее стороне, хоть и проститутка, тем более при теперешних внешнеполитических обстоятельствах. Но пришлось признать: она заплатила деньги за рубеж кому-то зачем-то, а по ГК РФ ее кредит не погашен. И оказалась она там, где начинала: без ничего на панели. А заимодавец всего за 700 000 руб. отхватил 26 жилых квадратов благоустроенной жилплощади, за каждый из которых охотно дают по 50 тыс. руб. Чистый навар – более 300%.

Второй случай – с родственниками-дачниками. Рядом с дачным поселком – строевой лес. Шикарный, мачтовые сосны – шапка валится. Его откупила мебельная фирма ради собственной деловой древесины.

Вскоре на столбах и заборах дач появились бумажки: даем кредит под залог земли в поселке. И – телефон. Позвонили, оказалось – мебельщики. И условия райские: 7% годовых по 100% оценочной стоимости земли. Одно только «но»: залог не менее 12 соток.

Пришли в офис, поинтересовались: с чего бы это вдруг такая благотворительность? А им безо всякого объясняют: да мы хотим лесопилку, сушилку, складик, производственное помещение поставить. Продуктивные угодья трогать не хотим, брали для себя надолго. Мы и рубить-то будем не по кварталам, а выборочно. Там вон подходящий пустырь есть, но без коммуникаций, и туда нужно 2 км проселка мостить. Кредит кто-то, да не отдаст, а нам 12 соток под стройку хватит. А все отдадут – так процентные деньги на обустройство пустыря пойдут.

Взяла моя родня у них в долг, расплатились без проблем. И, действительно, кто-то и не отдал, производственные корпуса уже строятся, столбы с проводами меняют, подстанцию новую запустили.

В заключение

В целом же кредит под залог недвижимости – дело тонкое. Последний случай для того и приведен, чтобы эту тонкость показать. Ведь вообще-то считается, что кредит под дачный участок – дело безнадежное. Единых рекомендаций, кроме той, чтобы к частникам обращаться крайне осторожно, дать нельзя. Лучше всего, задумав кредитоваться, найти по банковскому сайту связанную с ним риэлторскую или оценочную фирму и проконсультироваться с ними. Как знать, может быть, у совершенно «глухой» недвижимости и отыщутся котирующиеся на кредитном рынке достоинства.

Опубликовано: 21 августа 2016 / Обновлено: 31 мая 2017