От чего зависит процентная ставка по ипотеке, а также способы ее снижения

Ипотечный кредит – тяжелая ноша. И большое значение для ее облегчения играет, как ни странно, не заявленная банком-кредитором величина процентной ставки, а определенный набор как причин общего характера, так и личных обстоятельств заемщика. Ставки в одном и том же банке для разных клиентов даже одной категории существенно различаются, но вот диапазоны их значений в ведущих ипотечных кредитных организациях примерно одинаковы.

Правильно оценив обстановку и умело представив себя банковской программе, «вычисляющей» степень доверия к клиенту, можно попасть в зеленую клеточку матрицы ставок и выгадать на этом до 2 — 3%/ Это уже с лихвой окупает услуги кредитного брокера, что даст еще столько же экономии денег. Отняв брокерские 1 — 2%, получим в итоге до 5% общей экономии. При теле долга в 4 000 000 руб. это даст 160 000, которые иначе ушли бы в воздух. Итак, давайте разбираться прежде всего, что влияет на процент по ипотеке.

Внешние факторы

Причины общего характера, влияющие на ипотечный процент, разделяются на глобальные/национальные, мезоусловия (среднего уровня) и локальные. По первым можно определить, на какую минимальную величину ипотечной ставки можно рассчитывать. Вторые зависят от статуса кредитной организации. Последние определяются типом и местными условиями присмотренной квартиры/дома/коттеджа.

Общие

Устойчивая тенденция рынка ипотеки в РФ – сочетание довольно высокого неудовлетворенного спроса с малым, а то и нулевым, ростом ВВП. Второй момент – политические передряги, выход из которых для экономики – переждать неурядицы за счет внутреннего оборота, а рост в дальнейшем обеспечить поворотом стрелки финансового компаса на 180 градусов, с запада на восток. МВФ признает такую политику вполне разумной, но нужно время. Поэтому на рынке ипотеки до конца 2014 г. прогнозируется стагнация цен и ставок.

«Барабанных» 6% на конец года можно уже не ждать. Реальные ставки будут зависеть от уровня инфляции. Если ее удастся удержать в пределах до 5%, то ведущим ипотечникам (см. ниже) будет прямой смысл снизить ставки по ипотеке до 9% в среднем. В противном случае нужно рассчитывать где-то на 11%, но показатель на конец 2013 г. в 13% держать и увеличивать смысла нет.

Примечание 1. Ведущие ИКО (ипотечные кредитные организации), похоже, взяли курс на 9%. 25 апреля Сбербанк сообщил, что почти вдвое увеличивает объем ипотечного кредитования. Смысл ясен – брать не накруткой, а оборотом. Однако, если США и ЕС дойдут до полной дури и начнут вводить санкции против уже не персон, а секторов экономики РФ, то, прежде чем им откликнется, аукнется здесь, и тогда нужно рассчитывать на максимум вилки – 11%

Совет: следите за ставкой рефинансирования ЦБ; она есть на его официальном сайте. Никакой банк не сможет работать при производительности капитала менее 2%. Отсюда считаем: ставка рефинансирования + 2,2% и будет минимально допустимой ставкой по ипотеке. Если назначают меньше – либо сбрендили, либо разводят.

Средний уровень

На уровне ИКО ситуация тоже более-менее ясна: «киты» с обширной клиентурой и господдержкой имеют возможность держаться внизу вилки собственной рентабельности без особого риска. Что означает – по долгосрочным кредитам назначать ставки ближе к минимально возможным в расчете на перспективу.

Отсюда следует первый вывод для клиента: не «вестись» на соблазнительные предложения мелких банков. Нечувствительные для воротил мелкие колебания конъюнктуры для них могут оказаться гибельными. Добрых банков не бывает, и у тех из мелочи, кто еще работает по ипотеке, нет другого выхода, как тем или иным способом затягивать клиентов в кабалу.

Собственно, из более-менее честных ИКО (честные банки бывают) на весну 2014 г. можно назвать только следующие, в порядке уменьшения приоритета:

• Сбербанк России.
• ВТБ/ВТБ 24.
• Газпромбанк.
• АИЖК.
• Альфа-Банк.

Вот из них и нужно выбирать. С прочими велик риск «попасть на мелкий шрифт».

Местные условия

Уже присматривая жилье, нужно начинать думать-гадать, как уменьшить ставку. Ипотека и для банка длится столько же, как и для заемщика, и степень риска ИКО напрямую связана с качеством жилья.

На квартиры старше 30 лет можно и не засматриваться: ипотеку на них просто не дают. В целом по вторичке ситуация безрадостная: ипотечные ставки – до 18% и более. Связано это с низкой ликвидностью вторичного жилья после строительного бума. Исключение – первые этажи на людных улицах, их можно в случае невыплаты продать под бизнес. Но жить на первом этаже с гамом и толчеей за окнами – извините…

На минимальный процент в еще не сданных новостройках также можно не рассчитывать. Строительный бум ударился о кризис с разбегу, вновь появились подзабытые было понятия «недострой» и «долгострой». Пока квартира только на бумаге, риск ИКО тоже велик, соответственно и ставка будет ближе к максимуму.

На минимальную ставку можно рассчитывать, если квартира новая под ключ в перспективном районе. Но тогда и тело долга будет ого-ого! Хороший вариант – коробка в монолите в «спальне» под свободную планировку. Ипотечный процент – средненький, но вместе с разгородкой-отделкой выходит дешевле прочего. Правда, хлопот много, и въедешь никак не ранее, чем через 2 — 3 месяца после оформления в собственность.

Примечание 2. Крупные банки нередко заводят свои собственные жилищные программы под завлекательными названиями и громкими льготами. Но фактически минимальных ставок по ним, как правило, не бывает. Ведь теперь у банка голова болит от раздумий не только над рентабельностью кредитов, но и жилищного проекта.

Уменьшаем процентную ставку

Вот теперь уже нужно не думать-гадать, а бороться изо всех сил за то, как уменьшить процентную ставку. Прежде всего смотрим на общую иерархию банковского доверия к клиентам:

• свои сотрудники;
• работники аффилированных организаций, т.е. взаимозависимых с банком;
• работники корпораций РФ из ТОП-100;
• зарплатчики/пенсионеры банка;
• все прочие;
• лица с плохой КИ.

Первым трем категориям рассчитывать на минимальную при благоприятных остальных условиях (см. ниже) ставку реально. Узнать, с каким банком аффилирована ваша фирма, можно у руководства. Не говорят – в предварительно выбранных банках. Нет и там – проехали.

Теперь проверяем, не проходим ли мы по какой-то льготной программе – «Военная ипотека», «Молодая семья» и пр. Можно заодно выяснить у руководства, а нельзя взять ипотеку на работе/службе. Но это так, для очистки совести. Во время послекризисной стагнации фантастично.

Следующий фактор – срок кредитования. В разных банках разное разбиение на категории срочности, от 3 до 5, но общие негласные правила таковы:

• При переходе в более долгую категорию добавляется 0,5 — 1%
• При кредитовании на максимальный срок набавляется еще 1%

Разберем на примере Альфа-Банка. Номинальный минимум ставки – 10%. Но там 5 категорий: до 5 лет, 6 —10 лет; 11 — 15 лет; 16 — 20 лет и 21 — 25 лет. При кредитовании на максимальный срок выходит 10% + 4% + 1% за максимум срока, итого – 15%; реально – 14,85%, если я в остальном бел, как Иисус на горе Илионской.

Затем, размер первоначального взноса. Более всего ставка падает при переходе от назначенного ИКО минимума (как правило – 10% от полной стоимости) к следующей ступени. Дальнейшее увеличение проплаты ставку сбивает меньше – такой кредит банку уже не особо выгоден из-за меньшей общей переплаты.

 

Тут нужно внимательно прочитать условия кредитования. Если разбиение на категории примерно такое: 10%, 15-20%, до 30%, до 50%, свыше 60%, то рассчитывать на минимум, переплатив рубль сверх обязательных 10%, нечего. Нужно собирать 15%

Далее – источник дохода. Попросту, официал я или нет. Приведенный выше пример с Альфой справедлив, если доход подтвержден 2-НДФЛ. 3-НДФЛ или произвольная форма его подтверждения повышает ставку еще на 1% и выходит 15,85%

Наконец, возраст и семейное положение заемщика. Если на момент погашения кредита заемщик достигнет пенсионного возраста или превзойдет его, ставка будет близкой к максимальной. Если же к моменту погашения до пенсии будет 5 и более лет, заемщик с браке и супруг/супруга тоже работает, можно рассчитывать на минимум. Молодой, до 35 лет, семье «официалов» с поручителями можно рассчитывать на минимальную ставку даже при сроке возврата в 30 лет.

Но учтите, в данном случае банки считают по самому «чахлому» созаемщику, если ипотеку берут семейную. Также и с поручителями: если до окончания срока займа он/они завершат свой земной путь, то чего стоит их поручительство? В принципе, оно передается по наследству, но какой же наследник не станет оспаривать большой куш? А судиться банки не любят, от этого их репутация страдает.

Примечание 3. Лучший способ сбить процент – ликвидный залог. Но если бы ценных залогов у народа было в достатке, то и не было бы так много желанной, но неподъемной ипотеки.

Брать или не брать?

Так стоит ли брать ипотеку немедленно? Средняя процентная ставка по ипотеке в РФ на сегодняшний день составляет 12,46%, и снижение ее до 11% к концу года выглядит реальным. Если же противостояние лбами в одну и ту же стену с одной стороны все-таки разрешится, то и 9% выйдут из области фантастики. Поэтому пока лучше воздержаться от ипотеки да подсобрать деньжат на первый взнос. Тем более, что к зиме и цены на жилье падают.