Как получить налоговый вычет при ипотеке?

Налоговые льготы при ипотеке – отнюдь не шутка. Умело распорядившись ими, можно сразу же получить 260 000 руб. А это уже вполне приличный ремонт с установкой кондиционера. Или косметический и мебель на первое время.

Далее, частями ежегодно, можно получить еще до 390 000 руб. Которые, естественно, лишними не будут. Но смысл возврата государством НДФЛ в 13% в виде ипотечных вычетов не только в этом, особенно в свете последних нововведений. О чем необходимо знать, еще только планируя ипотеку.

Важно 1. Все, что будет описано, относится к ипотечникам, вступившим в право собственности на жилье с 1 января 2014 г. Будущим новоселам, подмахнувшим акт приема-передачи жилья, но пока еще ожидающим завершения новостройки, придется «вычитаться» по старым правилам. Что выгоднее – читайте внимательно и решайте сами. Но перезаключать договор кредитный или купли-продажи уже поздно, возникнет уйма юридических казусов, на которых в НИ уйму собак съели, и может сгореть весь вычет.

Важно 2. Право на налоговый вычет по ипотеке дается один раз на одну ипотеку. А вычет – дело добровольное, его можно и не добиваться. Поэтому «вычитаться» нужно с умом. Это ограничение можно обойти, будучи человеком семейным и обстоятельным. Как – об этом далее.

Примечание 1. По новым правилам, см. далее, если от старого вычета, до 1 млн. руб., что-то осталось, то до 2 млн. «новых» можно добрать следующей ипотекой. Но только на тело долга, точнее на его часть, равную разнице между прошлым и 2 млн. Если, к примеру, я раньше «вычелся» с 700 000 руб., а теперь взял ипотеку на 3 млн., то «вычесться» опять можно с 2 000 000 – 700 000 = 1 400 000.

Важно 3. Вычет полагается ТОЛЬКО по целевым кредитам. В кредитном договоре должно быть четко прописано: на покупку (приобретение) жилья (жилой площади, недвижимого имущества). Шапка «Договор ипотеки» с юридической точки зрения мало что значит. В суде в случае чего документом считается тело договора, где прописаны и расписаны все условия.

Что есть вычет

На всякий случай напомню, что же это такое – вычет по ипотеке. Берем ставку налога на доход физических лиц в 13%, берем сумму долга по ипотеке, до максимально подлежащих вычету 2 000 000 руб., и умножаем одно на другое. Допустим, квартира стоит 3 млн., своих я накопил 1 800 000, а 1,2 млн. взял в долг. Могу рассчитывать на вычет с тела долга по полной, вычет считается от стоимости жилья, т.е. на 260 000 руб., которые я могу потребовать единовременно, как только формально вступлю во владение жильем.

Далее, зарплата у меня не ахти, но я еще не стар, и взял ипотеку на 20 лет. Переплатить в общем при этом придется около 100% от тела долга, и за 20 лет я всего отдам на проценты 1,2 млн. Умножаем на те же 13% НДФЛ, получается 156 тыс. руб. Платежи по ипотекам аннуитетные, и ежемесячно я в течение 20 лет буду получать по 650 руб. Если буду работать на одном и том же месте и зарплата не изменится.

Примечание 2. Подробный пример расчета вычета будет приведен в конце статьи.

Что важно четко помнить – есть фактически две системы ипотечных вычетов: на тело долга и проценты по нему. Долговой вычет можно получить сразу, а процентный – частями по мере выплаты процентов.

Примечание 3. Любой платеж банку в погашение кредита состоит из начисленных за прошедший месяц процентов и некоторой части в погашение тела долга. Вычет касается только процентной части платежа. Юристы жалуются на наплыв бестолковых клиентов, упрямо считающих 13% от полной суммы платежа и не желающих понимать, что тело долга тоже погашать надо, а вычет за него они уже получили.

Социальный аспект

С 1 января 2014 г. налоговый вычет процентов по ипотеке в России исчисляется по новым правилам. Во-первых, сумма стоимости жилья, по которой можно получить вычет (тело долга), теперь может быть любой до 2 млн. руб. Ранее было – до 1 млн. руб.

Разница пороговая. Ну что можно купить за меньше, чем «лимон?» Разве что клетушку в общаге. А располагая 2 млн., можно уже рассчитывать на неплохую вторичную однушку, особенно в провинции. Молодой семье на первое время хватит, и есть стимул не рваться в белокаменную или за рубеж, а жить и работать в родных краях и на их, и свое, благо.

Во-вторых, если ранее подлежащая вычету сумма теперь уже процентов по ипотеке не ограничивалась, то теперь на вычет можно предъявлять только до 3 млн. На первых порах, когда оставшиеся от СССР жилищные проблемы просто кричали взахлеб, неограниченный процентный вычет по ипотеке был необходим. Ныне же он сыграл свою роль: семья из двух работающих с ребенком может позволить себе влезть в ипотеку и успешно вылезти из нее, но появилась когорта «вечных ипотечников», пожизненно снимающих вычет, хотя собственно долг давно уже погашен.

Для экономики это плохо вдвойне: ведь вычет исчисляется только по официальной, «белой» зарплате. И переходит на потом, если 13% с прозрачного годового дохода физлиц не хватает. То есть, имея нищенскую легальную зарплату и ого-го! «черную», и заключив ипотечный договор на максимальный срок, можно было до конца дней своих доить и доить казну. Теперь – нет.

Примечание 4. Впрочем, ипотечным могиканам прошлых лет бояться пока нечего – по сделкам купли-продажи недвижимости, заключенным до 1 января 2014 г., все прежние условия сохраняются.

И, в-третьих, вычет теперь можно оформлять на работе и получать его как видимую прибавку к зарплате. Что поощряет добросовестных перспективных работников и отнюдь не на руку летунам: нет дохода – нет вычета. А пособие по безработице – не доход. Оно – соцпомощь.

Кому да, а кому и нет

Вычет по ипотеке дают не всем подряд. Посмотрим сначала, кто может на него рассчитывать, а потом кому, как говорится, ловить нечего.

Кому доступен вычет по ипотеке

Во-первых, гражданам РФ, работающим «по-белому», официально трудоустроенным, «официалам». С записью в трудовой в ОК или по трудовому договору, неважно. Плачу в казну НДФЛ – вычет вынь да положь. Можно работать на нескольких работах, и, если все «белое», вычет мой. Вернут по кровным 13% с каждой зарплаты.

Примечание 5. Например, я учитель физкультуры в школе и по совместительству ночной сторож-«официал». Моих два вычета, но тогда их нужно оформлять через налоговую, см. далее.

Что касается иностранцев-«официалов», то им вычет тоже полагается, раз НДФЛ платят, но с ограничением: претендент должен быть резидентом РФ, т.е. проживать и работать в России не менее 183 дней в году. А вот где и кем он работает, неважно, раз НДФЛ пошел в казну.

Примечание 6. К примеру, Эдвард Сноуден трудится (официально) на ВКонтакте. Эта истинно русская соцсеть зарегистрирована на Британских Виргинских островах, а Эдика дома тюрьма пожизненно ждет с распростертыми объятиями. Но НДФЛ в РФ он платит и, если возьмет ипотеку, право на вычет имеет.

Далее, жить на зарплату вовсе не обязательно. Можно разводить раков на продажу в водоеме на даче, можно сдавать квартиру в аренду, можно копать на заказ котлованы и траншеи на собственном мини-экскаваторе (но не будучи оформленным как ИП! Каждый раз – по отдельному соглашению!). Если с таких доходов физлиц уплачен НДФЛ, то и вычет, опять же, вынь да положь.

Для женщин в декрете вычет на период декретного отпуска прерывается. Т.е., если квартира была куплена до декрета, то вычет дадут по НДФЛ до него и потом, после выхода на работу. А если во время декрета было новоселье, то документы на вычет можно готовить не раньше, чем вышла на работу.

Кому вычет не светит

Кроме «черных доходчиков», своих и из-за рубежа (шабашников, перекупщиков и т.п.) и убежденных домохозяек, вычет не дают и неработающим пенсионерам. Неработающим, опять же, в смысле уплаты НДФЛ. Дедушке пчеловоду, продающему свои продукты на рынке, декларирующему доход и платящему НДФЛ – пожалте!

Однако вычета могут лишиться и вполне даже работающие и прочие плательщики НДФЛ, состоящие в отношениях взаимозависимости. Это, во-первых, близкие родственники. По Семейному Кодексу РФ – муж с женой, родители с детьми, бабушки с дедушками, братья и сестры. Назначение этого ограничения – отсечь фиктивные сделки. Пример – см. М. А. Булгаков, «Мастер и Маргарита», как гражданин Поплавский сделал себе из двушки в Киеве шестикомнатную в Москве, ни вложив ни копейки денег.

Во-вторых, начальники с подчиненными и должники с заимодавцами. Например, если добренький шеф оплатит первый взнос ипотеки любимой (понимайте, как хотите) секретарше, то вычета не видать обоим. На всю оставшуюся жизнь.

Но здесь есть нюанс, и очень полезный. Если близкие родственники не живут врозь сами по себе, а составляют семью, т.е. ячейку общества, то они могут не то что сохранить вычет, но и получить их столько, сколько членов семьи. Это поощрение традиционной морали.

И, наконец, третья категория безвычетных ипотечников – ИП-упрощенцы. Которые на едином налоге, «вмененке» и т.п. Их доход – не доход физлиц. Они для его получения прямо или косвенно используют труд других людей, т.е. эксплуатируют их. Подоходный и НДС с них не берут, потому что сам по себе их доход мал, и по процентным ставкам выходят суммы, не окупающие труда по расчету.

Узаконенные уловки

Вычет в семье

Супруги

Вот, к примеру, решили мы с моей благоверной перебраться из убитой хрущевки во что-то поприличнее. И доходы позволяют влезть в ипотечный хомут. И тут же решили – право собственности на новую квартиру оформляем не совместное, а в долевом исчислении, пополам. Это важный момент, особенно для вычета.

Почему? Да потому, что в жизни все бывает. Хоть и живем – не тужим вместе много лет, но мало ли… Вторая молодость, развод – не только ведь в сериалах по ящику бывает.

Но будем мы когда-то делиться, не разоряясь на запутанные тяжбы, или нет, это еще вопрос. А вот вычет – другое дело. Раз мы в квартире в доле, то и вычетов по закону у нас теперь не один, а два, мы оба работаем. Я, скажем, смогу все свои 13% получить сполна. Жене что за разница? От нее и так на пузыря на рыбалку не допросишься. Но ее право на вычет сохраняется. Вдруг на старости лет разбогатеем и захотим доживать свой век в пентхаузе с джакузи в гостиной – получим вычет на нее.

Дети

Право вычета можно распространять на несовершеннолетних детей. Если, допустим, у нас их трое, то мы имеем возможность получить аж 5 вычетов. Но, во-первых, никак не с одной ипотеки. Тут – железно, одна ипотека – один вычет.

Во-вторых, дети когда-то вырастут и станут взрослыми. Тогда они с точки зрения вычета станут уже не членами семьи, хоть и собирались жить с нами до смерти, а близкими родственниками. Их право на вычет останется каждому свое, и швырять его туда сюда в семье уже нельзя будет.

В-третьих, дети-то, скорее всего, женятся, или замуж выйдут и отделятся. А нас с супругой есть еще одно право на вычет. Если за теперешнюю трешку-четверку мы уже расплатились, то кто мешает взять ипотеку на однушку-двушку (на что нам уже больше?), переехать в нее и честно получить уже женин вычет? А старую оставить отпрыскам. А вдруг что – у них все их вычеты при них останутся, семья же.

В общем, семейные вычеты – далеко продуманная акция укрепления нравственности общества. И, если вы не придерживаетесь деструктивной идеологии, вычеты на своих детей не трогайте.

Как «вычесться»побольше

Раз уж часть расходов на жилье казна возвращает, то как вы вынуть оттуда побольше? Разумеется, оставаясь вполне в правовом поле. Есть способ. Он действителен, если покупается квартира без отделки (скажем, свободной планировки в монолитном доме) или строится собственный дом.

В таком случае к телу кредита, но не превышая все тех же 2 млн., можно присовокупить стоимость проектно-сметной документации, расходы на работы и материалы для ремонта. С одним условием: все должно быть оформлено официально, и на имя претендента на вычет. К примеру, ПСД должна быть заказана легально, в строительной фирме и по договору на ее разработку. Материалы – по товарным чекам или актам продажи, работы – по договору и т.п.

Примечание 7. Штукатурить и клеить обои могут и шабашники, и сосед дядя Петя. Но с ними нужно заключить договор на производство работ от себя. Уплатят они потом свой НДФЛ или нет – их проблемы, мне для вычета нужна бумага, что я им заплатил сполна. То есть по работам нужен еще акт приемки мною.

Что касается квартир, то здесь опять обнаруживается нюанс. Еще в договоре с затройщиком или его уполномоченным продавцом, или риэлтором, должно быть четко оговорено, в каком состоянии он сдает, а я принимаю квартиру. Скажем: «Под свободную планировку, без межкомнатных перегородок, утепления, отделки». Или: «С крышей, нуждающейся в капитальном ремонте, см. прилагаемый акт экспертизы».

Примечание 8. Строительно-ремонтные работы, не предусмотренные проектом здания, или требующие отдельного разрешения проектировщика и/или архитектора, под вычет никак не подпадают. Поэтому утепление балкона, автономное отопление, объединение санузла, французское окно «вычитать» можно и не пытаться.

Документы

Итак, получу я вычет или нет, и что под него можно подвести, вроде бы разобрались. Прежде чем идти с заявлением в налоговую, нужно подготовить бумаги. В смысле, не оригиналы, а нотариально заверенные копии. Оригиналы не отдавайте никому! Документы для получения налогового вычета по ипотеке требуются следующие:

• Документ(ы), удостоверяющие право собственности на квартиру (дом): свидетельство о государственной регистрации права собственности (выдает МВК муниципалитета) и справка из БТИ. Еще нужно лично предъявить паспорт, или паспорта, если собственность долевая, см. выше.
• Договор купли-продажи недвижимости или прав на нее в недострое (квартира в новостройке).
• Акт приема-передачи квартиры (дома) или акт приема-сдачи строительно-монтажных работ (СМР).
• Платежные документы по всем расходам, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам банка, банковские выписки о перечислении денег в счет погашения ипотечного кредита, расписки продавца квартиры, товарные чеки, акты о закупке материалов и т.п.).
• Кредитный договор.
• Декларация о доходах.
• Свои банковские реквизиты.

Собирается этот ворох не враз, но нервничать и пороть горячку не нужно. Срок, начиная с которого пойдет вычет, исчисляется от момента вступления в право собственности. Если год понемногу ходил по инстанциям, потом доплатят.

Вычет по доверенности

Возможен случай, когда кредит за меня погашает или ремонт делает кто-то, не близкий родственник и не взаимозависимый со мной. Тогда все ПЛАТЕЖНЫЕ И ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ документы должны быть оформлены на него, а на меня от него – доверенность на получение вычета. Можно написать от руки на тетрадном листике и у нотариуса заверять не нужно. Но тот человек должен пойти со мной в налоговую, подтвердить свою подпись и показать паспорт.

Важно 4. Документы, подтверждающие право собственности, акт приема-передачи, кредитный договор, платежные реквизиты и налоговая декларация должны быть от меня. Иначе вычет не получу.

Заявление на вычет с документами подается в налоговую ПО МЕСТУ ПОСТОЯННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ЗАЯВИТЕЛЯ. Если я, к примеру, живу и работаю в Волгограде, а квартиру купил в Екатеринбурге, то выплачивать мне вычет должна волгоградская НИ. НДФЛ-то я плачу здесь!

Примечание 9. Если я работаю где-то по временной регистрации, купил здесь жилье и намерен осесть постоянно, то лучше не менее чем за полгода до заявки на вычет стать на временный учет в местной налоговой. Тот же принцип – где платишь НДФЛ, там и вычет получаешь.

А что дальше?

Дальше налоговый инспектор рассматривает мою заявку. По правилам налоговой – то самый, кто ее принял. Пинать из кабинета в кабинет, по крайней мере, формально запрещено. Поэтому не стесняйтесь требовать от него справку, что заявление принято тогда-то под таким-то входящим, и его личные данные. Обязаны дать.

Срок рассмотрения заявки – 3 месяца. Вычет за это время не сгорит, все выплатят, если заявка удовлетворена. Тогда должны прислать письменное извещение, позвонить по телефону или прислать СМС. Если не платят – можно обращаться прямо к начальнику налоговой. До суда, как правило, дело не доходит – за просрочку предусмотрена пеня по ставке рефинансирования нацбанка. На сегодняшний день она 7,5%. Но это не на день, а на год, на день выходит 0,02%. Вроде мизер, но если пойдут суды-пересуды, то по деньгам выйдет немало.

Примечание 10. В заявлении нужно сразу же указать, хочу я получить вычет по телу долга единовременно или частями. Также сразу указать, хочу я получать эти деньги в банк на счет, в погашение кредита или на работе как прибавку к зарплате.

Еще дальше мне придется раз в год, по окончании новогодних каникул, ходить в банк, выдавший кредит (а не в тот, в котором на мой счет капает вычет!), и брать там выписку по моим выплатам за отчетный период. Ее нужно нести в налоговую, а там они уж сами подсчитают, что мне причитается, и разобьют по месяцам. Обмана пока не обнаруживается, а ошибки исключительно редки – считает хорошо отлаженная программа.

Примечание 11. В налоговой желательно спросить, к какой дате/времени удобнее давать им выписку. По моей заявке может идти плавающий отчетный период, от дня визита, от начала месяца, квартала и пр. А банк выписку дает в любой момент за любой срок.

Вычет на работе

По новым правилам, я могу вычет получать живыми деньгами в виде прибавки к зарплате. Попросту говоря, мой работодатель не будет платить за меня НДФЛ (он ведь по закону – мой налоговый агент), а выдаст из кассы или переведет на зарплатную карту все сполна. Но ему нужно основание для его налоговой отчетности, поэтому мне, если я так хочу, нужно сразу же в заявлении затребовать справку из налоговой, что мне положен вычет – написать в конце что-то вроде: «Выплату желаю получать по месту работы, для чего прошу выдать мне уведомление для моего работодателя», и дать свои рабочие реквизиты – название компании, почтовый адрес подразделения, где я работаю, ФИО руководителя и главбуха.

С этого уведомления нужно сразу же снять ксерокопию. Почему? Если затеряют, а копии нет, то до следующего года вычет, скорее всего, сгорел. В нормативных документах четко не прописано, обязана ли и в каких случаях, налоговая выдавать дубликат. Хотят – дадут, не хотят – нет. А у них на меня уже все оформлено; дальше – решайте на работе.

Уведомление нужно отдать либо в приемную, либо главбуху, либо лично хозяину, если фирма мелкая. Не вредно потребовать расписку в получении, а на большом предприятии – проследить, чтобы секретарша записала в журнал, и записать себе входящий номер.

Примечание 12. Вычет на работе можно получать только процентный. Единовременный по телу долга работодатель не выплачивает, его отдает государство в лице НИ.

Если зарплата маленькая

Допустим, приходится мне по вычету 2500 руб. ежемесячно; сумма вполне реальная. Эти 2500 руб. должны составлять 13% или менее от моей зарплаты, т.е. она должна быть более 2500/0,13 = 19 230,77 руб. А если я получаю 16 000?

Реально на руки мне будут выдавать 16 000 х 0,13 = 2080 ежемесячно, но остаток в 420 за каждый месяц не сгорит. По 2080 мне будут платить до тех пор, пока налоговая не погасит всю сумму вычета, см. пример ниже. То есть пусть я уж давно отдал кредит и забыл о нем, но НДФЛ с меня не будут снимать, пока казна не вернет мне все, что обязалась.

Пример расчета

И напоследок – пример расчета налогового вычета по ипотеке.

1. Присмотрел квартирку за 3,5 млн. Своих есть 2 млн., 1,5 млн. нужно брать по ипотеке. Вернуть казна мне может с 2 млн., независимо, своих или кредитных. Значит, с тела долга я получу от государства 1 500 000 х 0,13 = 195 000 руб.
2. Теперь, проценты. Я не богат, брал на 20 лет, и общая переплата составит 100% от тела долга; это я еще банк-благодетель нашел. По процентам мне могут предоставить вычет на их сумму до 3 000 000, т.е. здесь я опять же получаю сполна. Моих процентов 2 млн. набежит, и получу я за них 2 000 000 х 0,13 = 260 000 руб.
3. Итого выходит 195 000 + 260 000 = 455 000 руб. Теперь, как брать? Если растянуть все на 20 лет, то на месяц придется 455 000/(12х20) = 947,92 руб. Что мертвому припарка. Летом на мороженое (или пиво) не хватит. Имеет полный смысл затребовать 195 000 «тельных» единовременно, хоть на новом месте кое-как обустроюсь.
4. А «процентные» – там видно будет. Пока лучше пустить в погашение тела долга, чтобы ждать счетов из банка не с таким ужасом. Зарплату повысят – вообще хорошо. А вдруг на мель сяду – так перейти на выплату вычета с зарплатой можно в любой момент.

О материнском капитале

Это довольно-таки животрепещущий вопрос. Ипотеку на МК дают, а вот вычет? К сожалению, нет. Не доход, соцвыплата. И, как таковая, НДФЛ не облагается. А нет НДФЛ – нет и вычета. Пока так, во всяком случае. Как дальше будет – время покажет.

Опубликовано: 21 августа 2016 / Обновлено: 31 мая 2017