Кредит и ипотека: в чем разница?

Ипотека, вообще говоря, вовсе не кредит. И даже не финансовая операция. Но в наши дни ипотечное кредитование в массовом сознании прочно ассоциируется с  приобретением жилья в кредит, но, да будет известно читателю, ипотека – еще не самый дешевый вариант покупки жилья в долг. Поэтому рассмотрим, во-первых, чем отличается кредит от ипотеки, во-вторых, можно ли еще дешевле купить квартиру или дом, не имея на руках суммы, равной его полной стоимости.

Что такое ипотека

Ипотека – это условное владение имуществом. Если наложенное на ипотечное имущество условие пользователем ипотеки выполняется, ипотечное имущество переходит в его полную собственность.

В качестве примера можно привести старинные правила приема новичка в бригаду лесорубов. Ему давали хороший топор и говорили: «Нарубишь за день столько-то саженей дров, не сломав топорища – топор твой и ты с нами в полной доле. Нет – давай топор обратно, гони три алтына и вон из ватаги». Таким способом проверяли умение кандидата владеть инструментом и его способность к делу.

Владение и собственность

Чтобы понять сущность жилищной ипотеки, нужно уяснить себе, что владелец и собственник, право владения и право собственности – вещи разные. Владелец может распоряжаться имуществом в его владении в пределах согласованных с собственником правил и общих для всех законов. Но имущество во владении иного лица принадлежит все-таки его собственнику.

Поясню на примере. Дочка от благоверной, с которой мы (уф-ф, до сих пор не верится!) давно в разводе, попросила помочь, купить ей машину. Что ж, в большом городе без колес как без ног, помочь надо. Но, знаючи нашего отпрыска, «Калину» я взял на свое имя, а дочурка ездит на ней по доверенности. Ездит как пожелает, заправка, ТО и ремонт за ее счет. Захочет потаксовать – тоже не возражаю. Но вдруг где-то как-то побьется – ответственность за ДТП на ней, а страховка, если случай страховой, придет мне на счет. Если не виновата и опять помочь деньгами нужно, то я уж с ней сам по-своему разберусь.

Ипотека на жилье

Если человек берет ипотечный кредит на покупку жилья, он получает право пользования и владения приобретаемым жилищем, но право собственности на него до полного погашения долга сохраняет за собой кредитор, т.к. недвижимость у ее продавца покупает именно он и сразу. Полная выплата по кредиту в данном случае является условием, при котором ипотечное имущество, жилье или земельная недвижимость под него, переходит в полную собственность владельца.

Когда говорят, что ипотечный банк берет в залог приобретаемую квартиру, это неверно. Не только отчуждение находящейся в его владении недвижимости (продажа, дарение, передача в аренду), но и любые операции с ней, вплоть до замены деревянных окон на металлопластиковые, должны производиться с разрешения кредитора. Он, конечно, не будет возражать против ремонта, увеличивающего рыночную стоимость пока еще его квартиры, но, если владелец затеял самострой, имеет полное право и жилье отобрать и требовать полного погашения остатка долга.

Ипотечный кредит

Ипотечные кредиты дают на 80-85% полной стоимости жилья, остаток идет в счет банковского риска. Поскольку банк-кредитор в виде ипотечной недвижимости сразу получает полное обеспечение тела долга с избытком, процентная ставка по ипотечному кредиту назначается существенно ниже, чем для нецелевого, а срок погашения дольше, до 50 лет.

Кредитору это выгодно: с должника фактически сразу же идет чистый рост. Конечно, продажа квартиры неплательщика обернется некоторыми хлопотами и ожиданием, но ведь и рыночная стоимость жилья никак не падает.

Владельцу тоже, в общем-то, неплохо: хотя общая переплата за ипотечный кредит составит 250-300% и более, но растянута она на долгие годы, и ежемесячная выплата для семьи из двух работающих, толковых и собранных людей окажется посильной. При условии карьерного роста и увеличения доходов досрочное погашение ипотеки подавляющее большинство банков не запрещает. Им же лучше получить весь рост сразу, а не по капле.

Конечно, должникам тоже придется немало похлопотать: банк-кредитор непременно потребует не только подтверждения доходов, но и заверенной по закону оценки стоимости приобретаемого жилья, да еще и в перспективе, чтобы оно не пришло в негодность, пока весь долг не будет погашен. Но зато не нужно ни залога, ни поручителей. А молодой семье с сертификатом на материнский капитал может и не понадобиться копить на первый взнос; многие из банков-ипотечников берут его маткапиталом.

Жилищная рассрочка

Как ни крути, но выплачивать ипотеку все же ох и ох как тяжело. И обзавестись двумя и более детьми, не имея своего жилища, решаются далеко не все, так что копить на первый взнос 3-4 года при неплохом заработке все равно нужно. Впрочем, не стану сыпать соль на раны: есть способ заиметь квартиру с теми же доходами быстрее и дешевле.

Как? Купить ее незавершенную прямо у застройщика. Это и есть жилищный кредит. Его часто называют ипотекой на жилье, но это в корне неверно: покупатель в данном случае немедленно получает полное право собственности на приобретаемую недвижимость. Может даже тут же перепродать ее с прибылью.

Итак, чем отличается кредит от ипотеки на жильё? Почему в таком случае вообще существует банковская ипотека? Главное отличие – квартира-то незавершенка. Банк даст денег только на ту, которая уже котируется на рынке. А незавершенка может перерасти в долгострой, и определять, насколько надежен данный застройщик, приходится самому покупателю. В случае настоящей ипотеки банк, если уж согласился с оценкой, берет на себя и всю ответственность за состояние своей собственности. Пришла квартира в ветхость – можно требовать рефинансирования или дополнительного кредита на ремонт на льготных условиях. Из прочих отличий рассрочки от ипотеки можно выделить следующие:

• Меньшая стоимость,так как застройщики предлагают рассрочку, чтобы быстро привлечь оборотные средства. Если готовая однушка в московском монолите сейчас стоит примерно 5 млн. руб. или более, но на такую же в недострое можно сговориться за 3-4 млн. руб.
• Больший размер первоначального взноса. Если ипотеку можно взять, имея 10-20% от полной стоимости квартиры, но под рассрочку придется выложить не менее 50%, а то и 70% ее продажной цены.
• Тем не менее, учитывая разницу в стоимости готовой квартиры, сумма первого взноса в деньгах может оказаться даже меньше, чем под ипотеку.
• Меньший срок кредитования. Рассрочку дают, как правило, не более чем на 5 лет. Застройшик строитель, а не банкир, ему нужны деньги в оборот, а не стрижка купонов.
• Сумма ежемесячной выплаты, с учетом большего размера первого взноса, оказывается сопоставимой с таковой по ипотеке.
• Рассрочку дают, как правило, в монолитных домах под свободную планировку, их коробки возводятся довольно быстро. Поэтому к цене квартиры нужно добавить еще «полстолька» на перегородки и отделку.
• Срок вселения в новую квартиру никто и никак не гарантирует. Самый честный и добросовестный застройщик может сам оказаться жертвой не зависящих от него обстоятельств.

В настоящее время с квартирно-коттеджной рассрочкой ситуация двоякая. С одной стороны, жилищно-кредитный бум спал, и недострой дешевеет. С другой – достраивать его становится все сложнее. Пустые коробки, в которых не хватает всего-то водяного или газового стояка, иной раз неоднократно перепродаются, пока их все-таки не доведут до вселения. В меньшей мере эти опасения касаются коттеджей, они-то строятся поодиночке. Но и стоят дороже, а жить в поселке с недоделанной инфраструктурой плохо и скучно. Поэтому покупка жилья в рассрочку пока не так популярна, как типичная ипотека.

Ипотека в Сбербанке

Сбебанк – крупнейший ипотечный банк РФ. Ипотека от него, если уж заявка на кредит одобрена, существенно легче прочих. А что нужно, чтобы Сбер не отказал? Посмотрим, чем отличается кредит на жилье у прочих от ипотеки в Сбербанке:

• Низкий даже для ипотеки процент. Сбер твердо взял линию к параметрам: текущая ставка рефинасирования + 3%. Поскольку расходы банка на свое содержание как раз и составляют 2-3% от оборота, то Сбер фактически продает ипотеку по себестоимости.
• Средний срок погашения – до 30 лет. То есть Сбер дает ипотеку уже состоявшимся, а совсем молодых еще не оперившихся отсекает.
• Сбербанк РФ сотрудничает с рядом строительных организаций, поэтому ипотеку в нем можно взять по цене недостроя, но с гарантией ввода в эксплуатацию в срок.
• Первый взнос можно вносить маткапиталом.
• Допускается до шести созаемщиков, то есть родственники могут сброситься на квартиру молодым.
• Жесточайший отбор соискателей кредита. Фактически, ипотеку в Сбере может взять только семья из двух работающих, перспективная и добропорядочная.

Государство, надо отдать ему должное, всячески давит на спекулянтов недостроем. Почти половина банков, у которых в последнее время отняли лицензии, погорели на сомнительных операциях с недвижимостью. Поэтому, если вы планируете влезть в квартирный долг не сейчас, а через 2-4 года, следите внимательнее за продажами в рассрочку от застройщика. Этот сектор, судя по всему, заметно потеснит уж очень тяжелую ипотеку.

Опубликовано: 21 августа 2016 / Обновлено: 31 мая 2017