Ипотека или аренда: что выгоднее? И то, и другое, если с умом

Ипотека или аренда – to be or not to be? Это не совсем уж гипербола. Личный дефолт как причина краха жизни все молодеет, по динамике точно согласуясь с инфарктом и маразмом. Ныне в 25 оказаться на мели с разбегу в 70% случаев означает так и не подняться, не говоря уже о росте. Поэтому, вознамерившись жить своим домом, нужно точно оценить и взвесить все обстоятельства. Давайте вот и разберемся, какие и как.

Итак, что нужно иметь в виду, еще только мечтая о новоселье? Во-первых, поговорку богачей: «Я не настолько богат, чтобы покупать дешевые вещи». И другую – «Мой дом – моя крепость». И третье: жить, так жить. Спокойно, с намерением жить еще лучше. Так что разбор обстоятельств лучше вести в несколько нетрадиционной последовательности:

1. Комфорт и свобода.
2. Возможность обмана.
3. Формальная доступность.
4. Финансовая доступность.
5. Начальные вложения.
6. Общая выгода.

У себя или «на уголке?»

То, что в съемной квартире нельзя завести собаку или даже аквариум с рыбками, общеизвестно. Как и то, что хозяин может притащить и водрузить на ваш новый ковер любой хлам, а действенной управы на него нету. Делать встроенную мебель, менять гнилую (и опасную) проводку на евро, утеплять балкон вообще рискованно – у арендодателя появляется фактически непробиваемый повод отказать в аренде, а в улучшенную на ваши деньги квартиру въедет новый жилец за плату повыше.

Хозяин – обманщик

Есть категория арендодателей бесчестных, но достаточно умных, чтобы не резать курицу, несущую золотые яйца. При заключении договора такие, как правило, ведут себя вполне корректно и адекватно и даже подвохов мелким шрифтом в текст не включают. Но скоро начинается череда надуманных претензий: порча хозяйской мебели, стен, фиктивные протечкии т.п., вплоть до якобы разбитого вами стекла. Которое таким и было, когда въезжали.

Ущерб? Ущерб! Извольте возместить! Ах, это я с соседями в сговоре и навар мы делим? А ты докажи, а то я еще и за клевету на тебя подам! Ты меня в уголовщине обвиняешь! Хочешь, прям сейчас участковый придет и объяснит, что почем? Я здесь 30 лет живу, а ты вообще кто?

Отдельный случай – переаренда. На бывшего съемщика хозяин оформляет доверенность. Тот, получив задаток, якобы исчезает. Хозяин, формально денег не получив, настаивает либо на повторной оплате, либо на выселении. Доказывать в суде? Еще больше денег в воздух улетит, а жить где? И с этим арендодателем потом уж точно никогда не поладишь.

Дадут или нет?

Чтобы взять ипотеку, нужна хорошая официальная работа или другой источник белого дохода. Банки считают просто: суммируем зарплаты всех членов семьи заявителя, отбрасываем столько прожиточных минимумов (не МРОТ), сколько их, этих членов. Должно остаться не менее размера обязательного ежемесячного платежа плюс 15 — 20% на финансовый риск. Не хватает? Пожалуйста, найдите работу поприличнее, и мы всегда рады будем Вас обслужить. Арендодателя же, как правило, интересуют только живые деньги – 2 — 6 ежемесячных плат в задаток.

Что выгоднее: снять квартиру или взять ипотеку?

Решая вопрос, что выгоднее – снять квартиру или взять ипотеку, обычно сопоставляют размер арендной платы на приличную квартиру среднего уровня в московских «спальнях» с размером ежемесячного аннуитетного платежа за такую же квартиру. Возьмем хорошую двушку или малогабаритную трешку на 50 кв. м. Такую под аренду можно найти за 30 000 – 45 000 в мес. В «грязных» округах, СВАО напр., и дешевле, но будем смотреть в среднем. За 20 лет (240 мес.) хозяину нужно будет отдать 7,2 — 10,8 млн., так и не заимев своей крепости.

Такая же квартира по ипотеке потянет где-то на 7 — 7,5 млн. руб. Ежемесячный платеж, если брать под 14%, составит 82 000 — 88 000 руб. Вроде бы почти двойной «пролет», но давайте посмотрим, сколько же «дяде» уйдет. Удорожание квартиры со временем не учитываем: это наш чистый выигрыш, но эти 240 мес. еще прожить надо. А ипотеки за это время придется выплатить 15,12 — 16,8 млн. Ого! Но! Отнимем от этой суммы то, что пришлось бы отдать «дяде» без толку. Выходит 6 — 7,92 млн. Это то, что мы фактически заплатили за свою крепость, в которой теперь полные хозяева. А «дяде» пришлось бы отдать полную стоимость его квартиры с лихвой, причем он на нее прав не потеряет, а мы не получим.

Примечание 1: налоговый вычет по ипотеке тоже пока не берем в расчет. Если он возможен будет, тем лучше. Но пока считаем по худшему варианту.

Тут иногда советуют: мол, на разницу между аннуитетной выплатой и арендной платой (40 000 — 55 000 в нашем случае) открыть депозит. Максимум через 7 — 8 лет, а в рассмотренном случае вообще года через 3, проценты с него покроют аренду с избытком.

Все так, но ведь 40 — 50 «тыр» — это не 1000 или даже 5000. На эту сумму нам все равно придется в чем-то себе отказывать. И как раз в период становления семьи, когда столько всего нужно… А самое главное – проценты с депозита уйдут все равно «дяде», и квартира как его была, так и останется. А мы можем в возрасте, когда уже нужно будет подводить первые итоги, оказаться на улице. Какая-то, прошу прощения, финансовая мастурбация выходит. Ощущения определенные, возможно, и удовлетворят на некоторое время (мне лично сей аспект неведом), но желанного плода – своего гнезда – так и не получится, как ни пыхти.

Примечание 2: а вдруг еще не выплаченную квартиру захочется, или необходимость такая возникнет, сменить? Можно ли перепродать ипотеку? Да, по закону это возможно, и банки нередко соглашаются – им прямая выгода. Но как – отдельный разговор.

Первый взнос

Хорошо, ипотека пусть и тяжела, но не столь уж зверской повадки, как принято считать. А передряги финансовые и политические, вероятно, отучат воротил (кто бы они ни были, не дураки все же, раз так поднялись) молиться на доллар с евро и начать, наконец, обустраивать рублевый дом как следует быть. Тогда, при всех конъюнктурных колебаниях, ипотека будет медленно, но уверенно дешеветь. Что и наблюдается, да что-то слишком уж медленно…

Но остается вопрос – первый взнос. Чтобы взять ипотеку под выше упомянутые 14%, нужно, если пройтись по банковским условиям, внести 20% от оценочной стоимости квартиры. В выше описанном случае – 1,4 — 1,5 млн. руб. И где же их взять, на старте-то самостоятельности?

А вот теперь давайте снова считать. Нас, допустим, двое, оба работаем. У меня зарплата 45 000, у жены – 25 000. Итого 70 000. Съемная однушка (а на что нам на первых порах больше?) за 25 000 вкруговую найдется в не самом плохом районе, стоит только поискать. Еще на 35 000 мы вдвоем, пока мелкий на свет на появился, проживем, и не очень уж плохо.

Теперь – внимание! – на оставшиеся 70 000 – 35 000 – 25 000 = 10 000 открываем депозит С КАПИТАЛИЗАЦИЕЙ и – обязательно! – с возможностью пополнения. Проценты по таким меньше, чем по обычным, так что народ их не очень-то жалует, но в нашем случае это дар божий. Почему?

Капитализация значит сложный процент. В обычном депозите по окончании отчетного периода (3, 6, 12 мес.) накапавший процент переводится на расчетный счет клиента, а на тело вклада, какое оно там образовалось с пополнениями, начинает накрапывать такой же. Чтобы пустить в рост и проценты, нужно открывать новый депозит с большим телом.

При сложном проценте, если ничего не снимать, по истечении срока вклада нагоревшие проценты автоматически включаются в его тело, и «навар» по той же ставке накручивается уже на большую сумму. На первый взгляд, какая разница – самому перевкладываться или автоматом? Но разница есть, и принципиальная: если на простом проценте сумма вклада растет в арифметической прогрессии, то с капитализацией – в геометрической.

В итоге, положив 10 000 и ежемесячно пополняя на столько же, в зависимости от процентной ставки желанные 1,5 «лимона» оказываются на счете за… 2 — 4 года! И что еще удивительнее – банкам это выгодно! Дело в том, что проценты по депозитам с капитализацией назначаются выше уровня инфляции (иначе клиентов вообще не будет), но ниже ставки рефинансирования (почему не очень-то образованные клиенты капитализацию и не любят). Поэтому банк в таком случае все равно оказывается с прибылью, но, что для него важно, – без малейшего риска: ведь если снять хотя бы рубль, капитализация начинается с нуля. Образно говоря, банку в руки летят синичка за синичкой, когда их наберется на два журавля, клиент может взять себе одного, но если ранее – получит меньше синичек, чем прилетело.

Вывод

Вопрос, что выгоднее – ипотека или аренда, по крайней мере, для молодой семьи смысла не имеет. Выгодно и то, и другое, если взаимно дополняют друг друга. Общая схема такова: снимаем жилье подешевле, миримся с условиями, какие там будут, несколько лет, а тем временем укрепляемся в заработке и капитализируемся на первый ипотечный взнос. А вдруг обоснование для материнского капитала
наклюнулось – что ж, ипотека только легче будет. Тот же капитализирующийся депозит регулярные выплаты облегчит.

Опубликовано: 21 августа 2016 / Обновлено: 31 мая 2017